    |
 |
| Để giải quyết tình trạng có nhiều xung đột kéo dài, phát sinh tại các dự án, rất cần những nguyên tắc cơ bản, "bộ ứng xử" cho phương hướng giải quyết. |
Tại các thành phố lớn như: TP.HCM, Hà Nội, hình ảnh người dân tại các tòa nhà chung cư căng băng rôn, hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối CĐT, BQL... đã không còn xa lạ. Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện ngày càng nhiều. Các chuyên gia nhận xét, mặc dù hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Câu chuyện mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng tại các đô thị lớn.
Theo thống kê tại TP.HCM, hiện nay có khoảng 1.400 toà nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2009. Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây. Vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giải quyết. Quan sát cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với BQT/BQL; cư dân với CĐT và CĐT với BQT/BQL…
Trong đó, nguyên nhân dẫn đến các xung đột trong quản lý nhà chung cư, chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; CĐT không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; CĐT và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…
Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management cho rằng: Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức.
Theo đó, hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ gồm: Luật nhà ở 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD và mới nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD, chính thức có hiệu lực từ 1/1/2020… Tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.
Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…
Bên cạnh đó, vẫn có không ít trường hợp tranh chấp do ban quản lý làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân. Một trong những xung đột mà ông Thành cho là khá phổ biến hiện nay là chủ đầu tư và bản quản lý trì hoãn, không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan.
Theo ông Trần Ngọc Duy, Phó trưởng Bộ phận Quản lý bất động sản Savills Việt Nam, để hạn chế thực trạng mâu thuẫn chung cư đang bùng phát hiện nay, những chính sách bán hàng, thông tin từ CĐT, sàn giao dịch quảng bá về dự án đến khách hàng khi mua nhà cần được đảm bảo chính xác, minh bạch để khách hàng hiểu rõ về sản phẩm; tránh tình trạng CĐT quảng cáo một đằng, bán nhà một nẻo, gây tâm lý bức xúc cho người mua nhà. Bên cạnh đó, các chính sách quy định về xây dựng, quản lý vận hành nhà chung cư cũng nên được bổ sung, sửa đổi theo hướng đầy đủ, rõ ràng hơn để giải quyết về cơ bản các vấn đề mâu thuẫn chung cư hiện nay.
Về phía chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm Chủ đầu tư, BQT, BQL cần báo cáo việc thu - chi - số dư và việc sử dụng số dư. Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.
Do đó, DKRA Việt Nam kiến nghị: "Cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện".