Nhà Khang Điền muốn vay 800 tỷ đồng trái phiếu không tài sản đảm bảo

Muốn huy động vốn, đầu tư vào công ty con

HĐQT CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (MCK: KDH) mới đây vừa thông qua nghị quyết phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn 3 năm.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Ngày phát hành dự kiến chậm nhất đến hết quý III/2022 với lãi suất được cố định ở mức 12%/năm.

Mục đích phát hành là huy động vốn để đầu tư vào công ty con. Với số tiền 800 tỷ đồng, Nhà Khang Điền sẽ sử dụng toàn bộ để đầu tư vào công ty con là Công ty TNHH Tư vấn Quốc Tế, tăng vốn điều lệ từ 750 tỷ lên 1.550 tỷ đồng, trong đó sở hữu của Khang Điền chiếm 99,95%.

Thời gian phát hành lô trái phiếu chậm nhất đến cuối quý 3 năm nay.

Sau đó Tư vấn Quốc tế sẽ dùng hết số tiền 800 tỷ này góp thêm vốn vào công ty con (với tỷ lệ nắm giữ 99,9% vốn chủ sở hữu) là Công ty TNHH Đầu Tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng để phục vụ hoạt động kinh doanh.

Bên đứng ra thu xếp cho đợt phát hành từ đại lý, tổ chức tư vấn, tổ chức đăng ký, lưu ký trái phiếu là CTCP Chứng khoán SSI.

Tính đến cuối quý II, Nhà Khang Điền có 13 công ty con sở hữu trực tiếp và 16 công ty con sở hữu gián tiếp, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Trước đó, vào đầu tháng 3 năm nay, Hội đồng quản trị Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng thông qua phương án vay 2.000 tỷ đồng trái phiếu không có tài sản đảm bảo. Theo đó, doanh nghiệp dự kiến sẽ chào bán tối đa 20 triệu trái phiếu, tương ứng tổng số tiền huy động tối đa 2.000 tỷ đồng.

Trong đó, 1.600 tỷ đồng sẽ được dùng để bổ sung vốn hoạt động cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (do Khang Điền nắm 100% vốn), cụ thể là dùng để thanh toán một phần chi phí tại hai dự án ở quận Bình Tân, TP HCM.

400 tỷ đồng còn lại sẽ được bổ sung vào vốn hoạt động của CTCP Bất động sản Thủy Sinh để thanh toán một phần chi phí xây dựng, phát triển dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP HCM.

Trái phiếu dự kiến phát hành là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Kỳ hạn trái phiếu là 36 tháng kể từ ngày phát hành. Lãi suất cụ thể chưa được thông báo và sẽ do tổng giám đốc công ty quyết định, dự kiến trong khoảng từ 9% - 10%.

Về phương án trả nợ, Khang Điền dự kiến sử dụng nguồn thu được từ các hoạt động kinh doanh và các hoạt động hợp pháp khác, bao gồm thu từ chuyển nhượng bất động sản, cung cấp dịch vụ, cho thuê đất đã phát triển hạ tầng, ... tiền thu từ việc đầu tư vào các dự án bất động sản thông qua hình thức góp vốn cổ phần hoặc cho vay, và khoản thu hợp pháp khác và chi phí hoạt động, sẽ được sử dụng để thanh toán lãi trái phiếu cho các nhà đầu tư.

Kế hoạch sử dụng nguồn vốn 2.000 tỷ đồng huy động từ trái phiếu được Nhà Khang Điền công bố đầu tháng 3 năm nay.

Về thanh toán gốc trái phiếu, tùy vào tình hình thực tế, Khang Điền dự kiến sẽ sử dụng nguồn thu nợ từ các dự án được tài trợ vốn từ nguồn vốn phát hành trái phiếu và nguồn vốn huy động khác, nguồn vốn tự tích lũy, lợi nhuận hoạt động kinh doanh và tiềm lực tài chính của Khang Điền để thanh toán gốc trái phiếu tại thời điểm đáo hạn hoặc mua lại trái phiếu trước hạn.

Thời gian phát hành dự kiến trong quý 2/2022. Tuy nhiên đến nay đã đến nửa cuối quý 3 nhưng doanh nghiệp vẫn chưa công bố thông tin phát hành thành công lô trái phiếu nào trong năm nay.

Nợ vay tăng gấp 2,2 lần, KDH đang là “con nợ” của những ngân hàng nào?

Về kết quả kinh doanh, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu quý II/2022 đạt 732,5 tỷ đồng, giảm 34,1% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 325,58 tỷ đồng, tăng 22,8% so với cùng kỳ. Theo đó, biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 38,3% lên 67,9%.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 875,2 tỷ đồng, giảm 55,1% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 625,39 tỷ đồng, tăng 32,2% so với cùng kỳ.

Trong năm 2022, Nhà Khang Điền dự kiến doanh thu 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, lần lượt tăng 7% và 16% so với thực hiện trong năm 2021. Như vậy, kết thúc 6 tháng đầu năm, Công ty hoàn thành được 44,7% kế hoạch lợi nhuận năm

Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 2.007,9 tỷ đồng (tăng 1.164,8 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 843,1 tỷ đồng). Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm 22,1 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 1.991,4 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ.

Dòng tiền kinh doanh chính âm nặng, nên Nhà Khang Điền đã liên tục gia tăng vay nợ để bù đắp sự thâm hụt của dòng tiền. Tính đến ngày 30/6/2022, nợ phải trả tại Nhà Khang Điền ghi nhận tăng mạnh lên 7.992 tỷ đồng trong khi cùng kỳ chỉ là 4.151 tỷ đồng (tức tăng 92,5% so với đầu năm).

Trong đó, doanh nghiệp đi vay tổng cộng hơn 5.761 tỷ đồng, gấp 2,2 lần con số đầu năm, chủ yếu là nợ vay dài hạn từ các ngân hàng.

Nợ phải trả tại KDH tăng khá mạnh, đặc biệt là các khoản vay dài hạn.

Cụ thể, tính đến quý II năm nay, Nhà Khang Điền đã vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông (OCB) gần 3.548 tỷ đồng được chia làm 5 đợt. Mục đích của các đợt vay đều nhằm bổ sung vốn, tài trợ dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – Khu A và dự án Lê Minh Xuân mở rộng với lãi suất 11,17%/năm. Các khoản vay được đảm bảo gồm: quyền sử dụng đất tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh; tài sản phát sinh liên quan đến khu đất thuộc dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Dương, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh; ngoài ra còn là quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng.

Ngoài ngân hàng OCB, Nhà Khang Điền còn ghi nhận khoản vay1.847 tỷ đồng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – chi nhánh 11 và chi nhánh Hồ Chí Minh được chia làm 4 đợt. Lãi suất dao động từ 10,5 đến 11%/năm. Các khoản vay được đảm bào bằng bất động sản tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh và bất động sản tại dự án thành phần thuộc dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – Khu A.

 

Các khoản vay của Nhà Khang Điền tại các ngân hàng.

Đối với dự án được Khang Điền mang ra làm tài sản đảm bảo, đây là dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư và đã có phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được thông qua duyệt chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, có quyết định thu hồi đất.

Hiện tại, Khang Điền đã đền bù được khoảng trên 200 ha và dự kiến sẽ bắt đầu triển khai xây dựng vào năm 2024 theo tiến độ. Theo ước tính của Chứng khoán VNDirect, dự án Tân Tạo A sau được triển khai sẽ mang lại doanh số gần 79.400 tỷ đồng cho Khang Điền.

Ngoài ra, Công ty này còn dư nợ lô trái phiếu 300 tỷ đồng theo hình thức tín chấp (không có tài sản đảm bảo), cũng với lãi suất 12%/năm, đáo hạn vào ngày 14/6/2025.

Thế chấp dự án, bảo lãnh cho công ty con vay tối đa 4.619 tỷ đồng

Cũng liên quan đến hoạt động huy động vốn của Nhà Khang Điền, tháng 6 vừa qua, HĐQT doanh nghiệp này đã thông qua việc vay vốn của Nhà Khang Phúc và thế chấp tài sản để đảo bảo cho khoản vay tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) – Chi nhánh TP HCM.

Theo đó, hạn mức tối đa là 4.619 tỷ đồng với thời hạn 84 tháng. Mục đích của khoản vay này là nhằm thanh toán chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thuộc dự án Tân Tạo A.

Nhà Khang Điền sẽ bảo lãnh để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thay Nhà Khang Phúc trong trường hợp Nhà Khang Phúc vi phạm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn và thu xếp nguồn vốn tham gia hỗ trợ Nhà Khang Phúc nhằm đảm bảo công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án Tân Tạo A và phương án tín dụng tại Vietinbank được triển khai đúng tiến độ.

Phối cảnh dự án Tân Tạo A của Nhà Khang Điền

Ngoài ra, Nhà Khang Điền cũng cam kết không giảm vốn điều lệ và duy trì tỷ lệ vốn góp tối thiểu 99% tại Nhà Khang Phúc. Tính tới 31/3/2022, Nhà Khang Điền đang sở hữu 100% vốn tại Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc, đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà, đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.

Về tài sản đảm bảo cho khoản vay 4.619 tỷ đồng nói trên, Khang Điền cũng cho biết, sau khi dự án Bình Trưng (TP Thủ Đức, TP HCM) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng (công ty con gián tiếp của Khang Điền) sẽ thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của Khang Phúc nói trên tối thiểu 1.000 tỷ đồng.

Cụ thể, Khang Điền thông qua việc Công ty TNHH Tư vấn Quốc Tế (Khang Điền sở hữu 99,9% vốn điều lệ) đồng ý về việc sau khi Dự án khu nhà ở tại địa chỉ Bình Trưng Đông, quận 2, TP HCM ( Dự án Bình Trưng) được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh BĐS Bình Trưng (Quốc Tế sở hữu 99,9% vốn điều lệ) sẽ thế chấp để đảm bảo khoản vay của Khang Phúc tại Vietinbank - CN Tp.HCM, tối thiểu là 1.000 tỷ đồng.

Đồng thời thế chấp nguồn thu phát sinh từ Dự án Bình Trưng với giá trị nguồn thu chia sẻ tương đương mức cấp tín dụng tối đa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bình Trưng, BĐS Bình Trưng cũng sẽ thế chấp nguồn thu phát sinh từ dự án này cho khoản vay của Khang Phúc tại Vietinbank.