|
Đầu tư vào farmstay trước tiên phải quan tâm tới pháp lý dự án
Theo bà, những rủi ro pháp lý khi đầu tư theo mô hình farmstay là gì
Farmstay là loại hình đầu tư mới, nên hiện chưa có một khung pháp lý nào điều chỉnh, trong khi condotel (được xác định là “căn hộ du lịch’), officetel hay hometel chí ít đã được phân loại trong một số quy định. Bên cạnh đó, condotel, officetel hay hometel khi vận hành đều gắn với các đơn vị quản lý tên tuổi (thường là đơn vị quản lý nước ngoài), còn farmstay thì gần như không rõ điều này.
Ngoài ra, những tranh cãi về condotel, officetel hay hometel chủ yếu liên quan đến xác định mục đích sử dụng đất (đất ở hay đất thương mại), nhưng quyền lợi khách hàng vẫn được đảm bảo theo hợp đồng. Còn với các dự án farmstay, hầu hết đều chưa rõ ràng cả về mục đích sử dụng đất lẫn quyền lợi nhà đầu tư, thậm chí nhiều dự án triển khai trên đất lâm nghiệp, nông nghiệp chưa chuyển đổi dẫn tới rủi ro trong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc có tranh chấp sau này.
Mặt khác, việc chủ đầu tư tự ý phân lô đất nông nghiệp (hoặc đất rừng) để bán và cũng là vi phạm pháp luật, bởi hoạt động phân lô bán nền chỉ được áp dụng cho đất ở khi đáp ứng điều kiện về đất đai và chỉ có hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Chưa kể, đất sử dụng kinh doanh farmstay là đất nông nghiệp hoặc đất rừng, cho nên việc chủ đầu tư xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch trên loại đất này là vi phạm quy định công trình trên đất không được phép xây dựng, khi đó công trình được xác định là công trình xây dựng không phép và chế tài cao nhất là có thể bị buộc tháo dỡ.
Bất cập là vậy, nhưng tại sao vẫn có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn vào các dự án farmstay?
Điều này xuất phát từ việc giá trị đầu tư vào các dự án này không quá lớn, trong khi các cam kết mà chủ đầu tư đưa ra lại hấp dẫn nên dễ khiến nhà đầu tư chấp nhận.
Ghi nhận cho thấy, so với condotel, nhiều dự án farmstay cam kết lợi nhuận cao, khoảng 8-12%/năm, cùng với đó là 15-20 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm hay các sản phẩm nông nghiệp hàng tháng được cấp miễn phí…, nhưng cam kết cao thì rủi ro kèm theo cũng cao không kém.
Để quản lý chặt chẽ hơn, theo bà, có cần phải nhanh chóng xây dựng khung pháp lý cho mô hình này và nhà đầu tư cần lưu ý điều gì khi đầu vào farmstay lúc này?
Tuy farmstay còn đang rất mới mẻ và chứa đựng rủi ro, nhưng lợi ích và tiềm năng của mô hình này cũng không phải nhỏ, cho nên cần sớm xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh loại hình này. Theo đó, cơ quan quản lý cần công nhận cũng như quy định những điều kiện, quy chuẩn cho sản phẩm farmstay. Hoạt động đầu tư vào farmstay cần được thực hiện bài bản, thống nhất và đáp ứng tiêu chuẩn của sản phẩm lưu trú nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, cần phải xử lý các tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các farmstay để bán hoặc huy động vốn trái phép. Trường hợp đầu tư cần phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư.
Đối với nhà đầu tư, khi quyết định đầu tư vào hình thức này thì vấn đề cần quan tâm trước hết là tính pháp lý của dự án. Trong trường hợp pháp lý dự án không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch, nghỉ dưỡng thì việc đầu tư có thể bị xem là bất hợp pháp, nên có nguy cơ mất trắng.
Trên thực tế, khi giao dịch, do không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, chủ đầu tư đã ‘lách luật’ thông qua hình thức hợp đồng góp vốn/hợp đồng hợp tác với với nhà đầu tư. Đây là cách chủ đầu tư đẩy rủi ro pháp lý về phía khách hàng. Do đó, với những dự án dạng này, tốt hơn hết là không nên đầu tư.
|