    |
 |
| Dự án Sonasea Villas & Resort 10.000 tỷ của CEO tại Phú Quốc |
Thời gian qua, trong nhóm cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam thì Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (mã CEO – HNX) đã thu hút được rất nhiều sự chú ý của nhà đầu tư. Giá cổ phiếu CEO từ mức chỉ khoảng 10.400 đồng/CP (giữa tháng 3) đã leo lên mức 17.600 đồng/CP. Thời điểm sau đó, do ảnh hưởng tiêu cực từ thị trường chung nên giá cổ phiếu CEO cũng lao dốc và điều này cũng không quá khó hiểu. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn thì cổ phiếu này đã bứt phá mạnh mẽ và lập đỉnh lịch sử vào ngày 24/5/2018 với mức giá 17.900 đồng/CP.
Việc cổ phiếu CEO tăng trưởng thần tốc thời gian đến từ những kỳ vọng đến từ việc doanh nghiệp này đang nắm giữ những quỹ đất lớn điển hình như 3 dự án lớn với tổng quỹ đất 300 ha tại Phú Quốc. Đơn vị này đã và đang triển khai các dự án như Sonasea Villas & Resort; khách sạn Novotel Phu Quoc Resort quy mô 400 phòng và biệt thự hướng biển… Công ty này cũng có một số quỹ đất lớn tại Vân Đồn. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng CEO sẽ được hưởng lợi rất nhiều từ những quỹ đất lớn nếu Phú Quốc và Vân Đồn trở thành đặc khu.
Ngoài ra, những tham vọng lớn của ban lãnh đạo công ty đặt ra thời gian gần đây cũng làm nhiều nhà đầu tư siêu lòng. Ban lãnh đạo công ty đặt mục tiêu phấn đấu tổng tài sản tiệm cận một tỷ USD. Năm 2018, Tập đoàn CEO đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 2.200 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế hợp nhất 468 tỷ đồng và lãi sau thuế 370 tỷ đồng, tăng trưởng 15% so với năm 2017. Trước đó, năm 2017, CEO có kết quả kinh doanh tăng trưởng đột biến, trong đó, tổng doanh thu hợp nhất đạt hơn 1.874 tỷ đồng, chủ yếu đến từ mảng hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại các dự án Bamboo Garden, Sonasea Resort & Villas Phú Quốc… Lợi nhuận trước thuế đạt 406 tỷ đồng, đạt 118% kế hoạch đề ra và lãi sau thuế 321 tỷ đồng, tăng trưởng 17% so với năm trước.
Dấu hỏi về hàng loạt chỉ tiêu trong BCTC
Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn vào BCTC của doanh nghiệp này thời gian gần đây lại có khá nhiều uẩn khúc cần lời giải đáp.
Theo đó, phần lớn doanh thu của CEO các năm gần đây là đến từ condotel và với phân khúc này thường đối tượng mua sẽ là các cá nhân. Nhưng theo BCTC kiểm toán năm 2017 của CEO, doanh nghiệp này có khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng CEO vẫn duy trì ở mức rất cao lên đến 833 tỷ đồng. Thường nếu các cá nhân thực hiện giao dịch mua bán BĐS thì doanh nghiệp sẽ không có các khoản phải thu này.
Tuy nhiên điểm đáng lưu ý trong khoản phải thu nói trên của CEO nằm ở 4 doanh nghiệp là Công ty TNHH MTV Đầu tư Trang Nguyễn Phú Quốc, Thu Hoài Phú Quốc, Quốc tế Đỗ Gia Phú Quốc và Đầu tư Quang Tiến Phú Quốc. Cả 4 doanh nghiệp này đều có chung địa chỉ tại Khu tổ hợp du lịch Sonasea Villas and Resort, Tổ 5, ấp Đường - Xã Dương Tơ - Huyện Phú Quốc - Kiên Giang, đều được thành lập vào ngày 22/12/2016. Không chỉ có vậy, khoản phải thu đối với 4 doanh nghiệp nói trên của CEO đã bắt đầu xuất hiện từ khi lập BCTC năm 2016 nghĩa là chỉ sau vài ngày khi 4 công ty trên được thành lập và đi vào hoạt động.
Ở khoản mục trả trước cho người bán, CEO đã mua ngược lại sản phẩm từ Công ty TNHH MTV Thu Hoài Phú Quốc một khoản hơn 18 tỷ đồng, trong khi khoản phải thu đối với công ty này ở mục trên là gần 44 tỷ đồng.
CEO còn có khoản trả trước cho người bán 40 tỷ đồng đối với Công ty TNHH MTV Ngôi sao Xanh Đông Đô – đây là một doanh nghiệp cũng chỉ vừa mới được thành lập vào ngày 19/06/2017 chỉ sau thời gian tăng vốn của CEO vài ngày. Cụ thể, ngày 9/6/2017, CEO thực hiện tăng vốn từ 1.029 tỷ đồng lên thành 1.554 tỷ đồng.
Trong khi đó, CEO liên tục có những khoản phải thu về cho vay ngắn hạn đối với hàng loạt cá nhân, hơn nữa điểm khá thú vị là việc các cá nhân được vay này thì được thay đổi theo hàng năm và vay không có tài sản đảm bảo. Công ty cũng tạm ứng hoặc có các khoản phải thu khác đối với một loạt cá nhân hay tổ chức.
Những điểm đặc biệt trong khoản phải thu cho vay các cá nhân, cho vay ngắn hạn kể trên của CEO khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi rằng liệu doanh nghiệp này có vấn đề gì và việc tăng vốn có phải là ảo?
Một điểm đáng lưu ý nữa là nợ phải trả của CEO tăng mạnh dần theo hàng năm. Theo BCTC kiểm toán năm 2017, nợ phải trả của công ty đã lên đến 3.414 tỷ đồng, tăng đến 50% so với đầu năm, tương ứng gấp rưỡi so với vốn chủ sở hữu, trong đó, nợ ngắn hạn chiếm 67,6% và đạt 2.307,4 tỷ đồng, tăng 89% so với đầu năm 2017.
Hàng tồn kho của công ty cũng tăng dần đều. Tại thời điểm 31/12/2017,hàng tồn kho của công ty đạt 1.256 tỷ đồng, tăng vọt so với mức chỉ 609,9 tỷ đồng hồi đầu năm.
Những vấn đề đáng lưu tâm ở trên của CEO vẫn được thể hiện rõ trên cả BCTC mới nhất của công ty đó là quý I/2018. Các khoản phải thu khác hàng không chỉ dừng ở 4 công ty TNHH ở trên mà còn xuất hiên thêm một số công ty khác có cùng địa chỉ cùng ngày thành lập… Hàng tồn kho vẫn tiếp tục tăng mạnh…
Lần đầu tiên báo lỗ kể từ khi niêm yết trên HNX
Kết quả kinh doanh của CEO trong quý II/2020 gây bất ngờ lớn cho nhà đầu tư khi doanh nghiệp này báo lỗ lên đến 112 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ vẫn lãi đến 277 tỷ đồng. Trong đó, phần lãi của cổ đông công ty mẹ là âm 64,5 tỷ đồng (cùng kỳ lãi 215,9 tỷ đồng).
Theo giải trình của đơn vị này, việc báo lỗ “khủng” trong quý II/2020 là do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến doanh thu thuần giảm đến 91% so với cùng kỳ năm trước và ở mức chỉ 130 tỷ đồng.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu của CEO là 418 tỷ đồng, giảm tới 83% so với cùng kỳ, công ty báo lỗ 110 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lãi 381 tỷ đồng.
Trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này giảm hơn 20% và chỉ còn gần 166 tỷ đồng.
Tại thời điểm 30/6, tổng tài sản của CEO đạt 7.843 tỷ đồng, giảm 2,4% so với đầu năm. Tỷ lệ tiền trên tổng tài sản giảm từ 15,2% về chỉ còn 13,9% khi tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn giảm từ 1.224,7 tỷ đồng về chỉ còn 1.092,7 tỷ đồng.
Khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng là 503 tỷ đồng, giảm 19,5% so với đầu năm.
Công ty tăng thêm 229,5 tỷ đồng vay nợ ngắn hạn và dài hạn lên mức 2.569,3 tỷ đồng. Như vậy, tỷ lệ nợ vay trên tổng nguồn vốn tăng từ 29,1% lên 32,8%.