BĐS khu công nghiệp - phân khúc tiềm năng bậc nhất thị trường, hiện nay có giá đang thế nào?

Bộ Xây dựng đánh giá BĐS KCN sẽ là điểm sáng của thị trường bởi nhiều nguyên nhân, trong đó có việc Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực; kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều Tập đoàn đa quốc gia và điểm đến là Việt Nam; việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao...

Trong Quý IV và cả năm 2020, bất động sản khu công nghiệp là loại hình có sự tăng trưởng tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Tại Quý 4/2020, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp năm tỉnh/thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 89,7%. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh/thành phố công nghiệp chính tại miền Nam (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An) đạt 87,0%.

Do sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc cũng như EVFTA, nhu cầu cho đất công nghiệp cũng tăng trên cả nước. Mức giá chào thuê đất của một số khu công nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ở miền Bắc và thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An ở miền Nam tăng 20% đến 30% theo năm.

Giá chào thuê đất công nghiệp trung bình theo khu vực cụ thể như sau: Tại miền Bắc giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 1,8 triệu/m 2 /chu kỳ thuê. Tại miền Trung giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 768 nghìn/m 2 /chu kỳ thuê. Tại miền Nam giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 1,7 triệu/m 2 /chu kỳ thuê.

Hoạt động của kho và nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa vào hoạt động trong năm 2019 và 2020; giá chào cho thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp trung bình khoảng 60 – 80 nghìn đồng/m 2 /tháng.

Cụ thể, tại miền Bắc giá chào thuê nhà xưởng trung bình khoảng 90 nghìn đồng/m 2 /tháng. Tại miền Trung giá chào thuê nhà xưởng trung bình khoảng 65 nghìn đồng/m 2 /tháng. Tại miền Nam giá chào thuê nhà xưởng trung bình khoảng 70 nghìn đồng/m 2 /tháng.

Về tỷ lệ lấp đầy, Báo cáo của Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset cho rằng tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các KCN tăng mạnh từ 2018 đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các KCN mới tại các khu vực công nghiệp cấp 1. Ở phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP HCM, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An. Ở phía Bắc, tỷ lệ này đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng. Về dài hạn nguồn cung đất công nghiệp tại các khu vực này dự kiến sẽ suy giảm do chính sách thu hẹp phạm vi và di dời nhà máy ra khỏi thành phố của chính quyền.

Trong bối cảnh trên, các khu vực công nghiệp cấp 2 đang được các công ty phát triển công nghiệp hướng đến để mở rộng quỹ đất. Các khu vực này bao gồm Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định và Thái Bình ở khu vực phía Bắc; phía Nam bao gồm Tây Ninh, Bình Phước và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông đang là rào cản đáng kể cho hoạt động thu hút đầu tư ở các khu vực công nghiệp cấp 2 này, báo cáo Mirae Asset cho biết.

Theo nhận định của các chuyên gia, làn sóng sản xuất dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ đảm bảo nhu cầu thuê đất trong thời gian tới. Nhiều doanh nghiệp ngành nghề khác cũng đang từng bước tiến vào thị trường này, như BĐS Phát Đạt thành lập CTCP Khu công nghiệp Phát Đạt, Tập đoàn Vingroup thành lập công ty khu công nghiệp Vinhomes hay Hòa Phát mở ra CTCP Xây dựng và Phát triển Đô thị Hòa Phát.

Nguồn cung BĐS KCN trong tương lai có diện tích hơn 3.433 ha, đến từ các địa phương khu vực phía Bắc và phía Nam. Năm 2021, thị trường dự kiến có 519 ha đất KCN cho thuê tại Hải Phòng (bao gồm KCN Vinhomes, Nam Tràng Cát, Thủy Nguyên), 999 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu (KCN Phú Mỹ 3), 238 ha tại Bắc Ninh (KCN Kinh Bắc, Nam Sơn Hạp Lĩnh) và 177 ha tại Vĩnh Phúc (KCN Sông Lô 1).

Năm 2021, dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ phục hồi trong năm 2021 khi dịch bệnh được kiểm soát nhờ vaccine, các nhà đầu tư có thể đẩy nhanh tiến độ nghiên cứu thị trường và ra quyết định đầu tư. Do đó, các chuyên gia tin tưởng các công ty có quỹ đất lớn, có thể đưa vào sử dụng có nhiều cơ hội để tận dụng làn sóng FDI sắp tới.