Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở, cả nước có hơn 96,2 triệu dân, với tốc độ tăng khoảng 1 triệu người mỗi năm. Tp.HCM có hơn 8,9 triệu người (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú từ 06 tháng trở lên). Nhưng, dân số thực tế của thành phố lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai.
Tốc độ tăng dân số rất cao, tỷ lệ tăng bình quân 2,28%/năm trong 10 năm qua (cao gấp đôi mức tăng dân số bình quân 1,14% của cả nước). Bình quân cứ mỗi 5 năm tăng thêm khoảng 1 triệu người. Mỗi năm tăng gần 200.000 người, trong đó, tăng cơ học khoảng 140.000 người, tăng tự nhiên với khoảng trên dưới 60.000 cháu chào đời/năm.
Hiện nay, Tp.HCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình, tăng 1,4 lần so với năm 2009. Trong đó, quy mô hộ gia đình hai thế hệ (cha mẹ và con cái) có từ 2-4 người chiếm tỷ lệ cao nhất, đến 66,4%; Tỷ lệ hộ gia đình có 1 người (hộ độc thân) cũng chiếm đến 7,42% tổng số hộ; Như vậy, số lượng hộ có từ 1-4 người chiếm đến 73,82% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn có nhu cầu tạo lập nhà ở riêng.
Trong cơ cấu dân cư đô thị nước ta, thì người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị chiếm tỷ lệ lên đến khoảng 80% và có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là loại nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đối với người nhập cư, nhất là công nhân, lao động thì có nhu cầu cao về nhà trọ, phòng trọ giá rẻ.
Theo thống kê của Sở Xây dựng năm 2018, toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người.
Viện Nghiên cứu Phát triển Tp.HCM cũng đã thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000. Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.
Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội, theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho hay, đến nay, cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với 5,175 triệu m2 sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội. Về nhà lưu trú công nhân mới chỉ đạt 28% so với kế hoạch 8,3 triệu m2 sàn xây dựng.
Năm 2017, Ngân hàng Chính sách xã hội được ngân sách nhà nước cấp 1.162 tỷ đồng để thực hiện cho vay mua nhà ở xã hội. Đến hết tháng 05/2020, Ngân hàng Chính sách xã hội đạt dư nợ cho vay nhà ở xã hội 3.041 tỷ đồng với 9.260 khách hàng trên 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trong đó, Tp.HCM có 203 khách hàng được vay 92,1 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi để mua nhà, từ Ngân hàng Chính sách xã hội.
Tháng 4/2020, sau khi làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã quyết định bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank, để thực hiện ưu đãi tín dụng cho người mua nhà ở xã hội.
Tp.HCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ, và đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn. Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của xã hội, nhất là tại Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao, mà cần phải có lộ trình, kế hoạch và các giải pháp thực hiện đồng bộ.
Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, tại Tp.HCM, đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân hoặc cá nhân tích cực tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn của doanh nghiệp, điển hình như các công ty Nam Long, Lê Thành, Đầu tư Thủ Thiêm, Thuận Kiều, Vạn Thái, Thiên Phát, Sài Gòn Res, Hoàng Quân, Phú Cường, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn... Đặc biệt, Công ty Lê Thành, Công ty Thiên Phát, đã đầu tư các dự án nhà ở xã hội 100% cho thuê, bằng nguồn vốn tư nhân; Công ty Nam Long hỗ trợ 2% lãi suất vay trong 2 năm cho người mua căn hộ trong dự án nhà ở xã hội của Công ty (Người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9%/năm trong 15 năm, vì không tiếp cận được lãi suất ưu đãi).
Một nguồn lực quan trọng trong xã hội là đã có nhiều cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư các khu nhà trọ, phòng trọ, hoặc dành phòng cho thuê, đã giải quyết được khoảng trên dưới 60% nhu cầu thuê nhà của công nhân, lao động và người nhập cư.
Tuy nhiên, do các doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn, để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án nhà ở xã hội, mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả bị hạn chế.
Hệ quả của việc phải vay tín dụng với lãi suất thương mại (trên dưới 10%/năm), dẫn đến giá thành nhà ở xã hội tăng cao, như một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội năm 2019, có giá bán lên đến 20 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, cũng do thiếu nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi, người thuê mua nhà ở xã hội cũng phải vay với lãi suất thương mại, khoảng trên dưới 10%/năm, để mua nhà, nên gặp rất nhiều khó khăn.