Khách sạn mini, khách sạn qui mô nhỏ (1-3 sao) muốn bán được cần giảm giá tối thiểu 40% ?

Phần lớn các chủ khách sạn kinh doanh thua lỗ, không cầm cự được trước tình hình dịch, cũng có một số muốn chuyển hướng kinh doanh sang lĩnh vực khác.

Thế nhưng, trong tình hình khó khăn hiện nay muốn sang nhượng không phải điều dễ dàng nếu như các chủ khách sạn không chịu giảm giá, hoặc đã giảm 5-10% mà vẫn chưa có người mua.bán

Thứ nhất, do tác động xấu kéo dài từ đại dịch: Theo các chuyên gia dịch tễ quốc tế cho biết, dịch covid 19 trên thế giới có thể kéo dài 3-4 năm, chứ không hết ngay như dịch SARS trước đây; Hiệp hội hàng không thế giới cũng nhận định hoạt động chỉ có thể trở lại bình thường vào cuối năm 2023, đối với nước ta cũng phải đến giữa 2021 mới có vacxin. Ngành du lịch sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong thời gian không trông chờ được nhiều vào lượng khách nước ngoài phải nhắm tới du lịch nội địa. Cho dù nước ta có kiểm soát tốt dịch bệnh, nhưng kinh tế phụ thuộc khá nhiều vào việc xuất khẩu và đầu tư nước ngoài… vậy nên cũng ảnh hưởng lớn đến du lịch nội địa. Sự ảnh hưởng của bệnh dịch và suy thoái kinh tế đã phản ảnh vào kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của ngành du lịch, với tình trạng này kéo dài thêm 3 năm nữa thì tương lai thực sự mờ mịt đối với lĩnh vực “ con gà đẻ trứng vàng” vốn đã và đang được coi là ngành kinh tế mũi nhọn từ 2017 đến nay (Nghị quyết số 08/NQ/TW của Bộ Chính trị)

Thứ hai, mô hình kinh doanh không còn phù hợp. Trao đổi với chuyên gia tài chính – BĐS ông Nguyễn Đỗ Việt cho hay “ Kinh doanh khách sạn phụ thuộc vào 2 nguồn khách chính đó là khách đoàn (GIT-group individual tourist) và khách lẻ (FIT- free individual tourist). Một GIT thường có qui mô khoảng 16 phòng tương đương 35-36 khách- vì theo thông lệ, các hãng tour sẽ được miễn phí 1 vé máy bay và 1 phòng cho trưởng đoàn. Do tính chất đoàn tour chỉ ở 1-2 đêm rồi di chuyển hoặc đi địa phương khác sau đó quay về thêm ở một đêm nữa chính vì vậy các khách sạn qui mô nhỏ không đón được khách đoàn vì khó có thể kiếm đủ 15-16 phòng khách lẻ lấp đầy phòng vào đêm khách đoàn đi địa phương hoặc đêm trước và sau khách đoàn đến. Để hoạt động hiệu quả qui mô khách sạn thường phải từ 100 phòng trở lên và hoạt động với tỷ lệ 60/40, nghĩa 60% là khách đoàn và 40% là khách lẻ”. Vào tháng 4/2020 Trithuctre có trao đổi với Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sạn nói khách hàng hiện đang đặt hàng mua khách sạn 4 sao, quy mô từ 100 phòng trở lên, khu vực TP.HCM, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng hay theo báo cáo của Savills Việt Nam đầu năm 2020, ông Raymond Clement, Giám đốc điều hành Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng “Thông thường, khách sạn phải có ít nhất 150 phòng, trong đó các tiện ích, khu vực tiền sảnh và hậu cần được hoạch định và phân bổ phù hợp để trở nên “hấp dẫn” trong mắt các NĐT”. Trong khi các phân khúc đang được rao bán đa phần là quy mô vừa và nhỏ.

Thứ ba, dưới góc độ chi phí cơ hội. Người mua khách sạn thường phải trả tiền 100%, điều đó có nghĩa chi phí cơ hội ( tối thiểu bằng lãi vay ngân hàng) trong 3-4 năm là khoảng 30-40% ( giả định lãi vay 10%/năm). Ngoài ra, do đặc thù của khách sạn, nếu công suất khai thác phòng không cao mà công tác bảo trì bảo dưỡng không tốt thì nội thất, thảm…sẽ ẩm mốc, và hỏng… và thường phải đầu tư trang bị lại sau 1-2 năm đóng cửa. Vì lẽ đó, người mua sẽ phải gánh thêm chi phí duy tu, bảo dưỡng và trả lương cho số nhân viên còn giữ lại, tạm tính là 5%/năm, 3-4 năm là 15-20%.

Cuối cùng là người mua chỉ mua khi có lãi. Người mua bất động sản là khách sạn sẽ tính toán để tối đa hóa lợi nhuận từ 04 nguồn sau; (1) khai thác dòng tiền; (2) lãi do thay cải tạo BĐS;(3) lãi do BĐS tăng giá và cuối cùng là (4) lãi ngay khi mua. Do bệnh dịch nên BĐS không có nguồn thu vậy (1) không trông chờ được gì trong 3-4 năm nữa, đó là chưa tính tới qui mô không phù hợp; Thông thường là khách sạn đã được xây dựng hoàn thiện nên việc chỉnh trang lại bên trong hay bên ngoài cũng không mạng lại sự thay đổi nhiều về giá BĐS đó; là khác sạn đang kinh doanh nên vị trí của nó, khu vực xung quanh thường ổn định, không có nhiều sự biến động như đường mới, công viên vườn hoa hay trung tâm thương mại mới…. vì vậy yếu tố tăng giá cũng khó xảy ra như vậy người mua chỉ thực sự xuống tiền khi có lãi ngay khi mua. Tổng hợp các lý do trên cho phép ta nhận định việc hoạt động M&A khách sạn qui mô nhỏ sẽ khó cải thiện nếu chủ nhà không giảm giá tối thiểu khoảng 40%.

Theo Minh Anh/Nguoimuanha.vn