Thực tế, là sóng cắt lỗ căn hộ cao cấp đã sớm xuất hiện kể từ sau Tết nguyên đán 2021, tuy nhiên, thời gian gần đây, cơn bão “đại hạ giá” mới thực sự bùng nổ và lan rộng với mức giảm mạnh chưa từng có.
Kịch bản “bán tháo”, “cắt lỗ” được dự báo từ sớm
Sau gần 2 năm chịu tác động bởi đại dịch Covid-19, đến nay thị trường bất động sản gần như ngưng trệ, hầu hết các phân khúc đều chịu ảnh hưởng tiêu cực. Nhiều nhà đầu tư đã “kiệt sức” vì “gồng lỗ”, xoay tiền trả lãi ngân hàng. Vì vậy, giải pháp tối ưu "cực chẳng đã", nhà đầu tư phải rao bán “cắt lỗ” căn hộ, thậm chí nhiều người do sức ép tài chính muốn bán nhanh phải cắt lỗ sâu. Phân khúc căn hộ cao cấp đang ghi nhận tình trạng bị “cắt lỗ” khá mạnh.
Theo các chuyên gia, làn sóng rao bán "cắt lỗ" căn hộ cao cấp đã diễn ra ồ ạt từ đầu năm 2021 đến nay và chuyện này không khó để lý giải. Thậm chí ngay khi dịch bệnh Covid – 19 bùng phát và lan rộng, nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo thị trường bất động sản sẽ sớm xuất hiện tình trạng giảm giá, bán tháo, cắt lỗ…
Theo phân thích của giới chuyên gia địa ốc, mục đích của giới đầu tư khi rót tiền vào căn hộ cao cấp là cho người nước ngoài thuê lại để kiếm lời. Tuy nhiên, dịch Covid – 19 bùng phát khiến cho nhu cầu đi lại của nhiều chuyên gia, người nước ngoài đến Việt Nam hạn chế.
Vì vậy, công suất cho thuê giảm, thậm chí nhiều người giảm mạnh giá chào thuê nhưng vẫn không có khách thuê. Nguồn thu không đủ bù đắp chi phí, đặc biệt với những người dùng đòn bẩy tài chính cao, dưới sức ép phải phải trả nợ, phải thanh toán lãi suất hoặc lo giá nhà, đất sẽ giảm nên họ buộc phải bán ra.
Các chuyên gia cho rằng, tâm lý hoảng loạn trong mùa dịch dễ khiến nhà đầu tư “bán tháo” sản phẩm, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân hiện tại không tăng, thậm chí giảm so với thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát do thu nhập giảm.
Phối cảnh dự án chung cư cao cấp D’el Dorado Phú Thượng, một trong những dự án được rao bán cắt lỗ với mức giảm sâu nhất thị trường hiện nay.
Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại các TP lớn như Hà Nội và TP HCM không giảm, bất chấp các chỉ số như mức độ quan tâm, lượng giao dịch… đều giảm.
Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, động thái giảm giá nhà đất không biểu hiện trực tiếp ở nguồn cung mở bán lần đầu ra thị trường nhưng đã xuất hiện làn sóng giảm giá gián tiếp bằng các gói ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu cao cho người mua.
Còn thị trường đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) hiện tượng bán tháo bất động sản đã xuất hiện, hàng loạt thông tin rao bán căn hộ, cắt lỗ lên đến vài trăm triệu đồng xuất hiện tràn lan.
Ngoài ra, do dịch covid – 19 ảnh hưởng nặng nề tới hoạt động sản xuất kinh doanh khiến nhiều người dân và doanh nghiệp không có khả năng trả nợ ngân hàng. Vì vậy, các ngân hàng phải bán nợ, rao bán tài sản đảm bảo trong đó phần lớn là bất động sản.
Hàng loạt ngân hàng thương mại liên tục rao bán khoản nợ hoặc ra thông báo phát mãi các tài sản thế chấp là bất động sản nhằm thu hồi nợ.
“Cắt lỗ sâu” 1 – 2 tỷ đồng, thậm chí giảm một nửa so với giá gốc
Làn sóng cắt lỗ căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã sớm xuất hiện kể từ sau Tết nguyên đán 2021, tuy nhiên, thời gian gần đây, cơn bão “đại hạ giá” mới thực sự bùng nổ và lan rộng với mức giảm sâu và chiết khấu hấp dẫn chưa từng có lịch sử.
Đáng chú ý nhất là một số dự án căn hộ cao cấp của Tập đoàn Tân Hoàng Minh được rao bán cắt lỗ ồ ạt. Tại các dự án do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư như D'Capitale Trần Duy Hưng, Cầu Giấy; D'. Le Pont D'or 36 Hoàng Cầu, Đống Đa; D'El Dorado - Phú Thượng, D’. Le Roi Soleil - Quảng An… nhiều thông tin rao bán cắt lỗ từ vài trăm triệu, thậm chí lên đến 1 – 2 tỷ đồng nhưng cũng không dễ tìm được người mua.
Các thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ 1 - 2 tỷ đồng tại dự án D'Capitale Trần Duy Hưng.
Cụ thể tại dự án D'Capitale Trần Duy Hưng, một căn hộ có 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, ban công hướng Đông Nam, view hồ, được giới thiệu là căn góc đẹp nhất nhưng đang được rao bán cắt lỗ lên đến 2 tỷ đồng.
Cũng tại dự án này, một căn hộ được mô tả gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, có diện tích 76m2 cũng được rao bán chỉ còn 3 tỷ đồng đã “bao phí”, cắt lỗ 1 tỷ đồng so với giá gốc từ chủ đầu tư. Thông tin rao bán căn hộ này đã xuất hiện khá lâu, tuy nhiên việc bán nhà cũng không dễ dàng.
Một dự án khác là D’el Dorado Phú Thượng có vị trí khá đắc địa, cách Hồ Tây chỉ 100m, tiếp giáp 3 mặt Đường Võ Chí Công - Nguyễn Hoàng Tôn – Lạc Long Quân tại Phường Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội. Thời điểm mới chào bán từ 50 – 65 triệu đồng/m2. Hiện nay, một số căn hộ rao bán “cắt lỗ sâu”, thậm chí giảm đến một nửa giá, chỉ còn khoảng hơn 34 triệu đồng/m2.
Một căn hộ tại dự án D’el Dorado Phú Thượng được rao bán với giá 2,8 tỷ, "rẻ hơn giá gốc 2,8 tỷ đồng".
Cụ thể một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án án này được rao bán rẻ hơn giá gốc đến một nửa giá trị căn hộ, theo mô tả “chính chủ cần tiền bán gấp căn hộ 82m2 thuộc tầng 13 view trực diện mặt Hồ. Căn hộ thiết kế cao cấp, bàn giao full nội thất cao cấp thương hiệu lớn như: ToTo, Daikin, Teka… Dễ dàng cho người nước ngoài thuê lâu dài với giá từ 25 triệu/tháng. Nay gia đình tôi cần tiền bán gấp cho ai thiện chí, rẻ hơn giá gốc 2,8 tỷ đồng”.
Ngoài ra, hàng loạt dự án cao cấp khác của doanh nghiệp này như D'. Le Pont D'or 36 Hoàng Cầu, D’. Le Roi Soleil - Quảng An cũng xuất hiện hàng loạt thông tin cắt lỗ các căn hộ với mức giảm từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng…
Một căn hộ tại dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An rao bán cắt lỗ 1 tỷ đồng.
Tương tự các dự án của Tân Hoàng Minh, hiện tượng “đại hạ giá” căn hộ cao cấp diễn ra tại nhiều dự án và có xu hướng lan rộng. Tại khu vực Mỹ Đình, dự án căn hộ The Zei trên đường Lê Đức Thọ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cũng xuất hiện nhiều thông tin rao bán cắt lỗ từ 200 triệu đến 400, 500 triệu đồng/căn hộ so với giá bán của chủ đầu tư. Theo ghi nhận, trên thị trường căn hộ The Zei được rao bán với giá 40 – 45 triệu đồng/m2.
Hay tại dự án Kosmo Tây Hồ, nhiều căn hộ được rao bán cắt lỗ 500 – 700 triệu đồng so với giá gốc do chủ đầu tư đưa ra. Được biết, trước đó các căn hộ tại đây được rao bán với giá từ 35 - 40 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại một số căn đang được rao bán cắt lỗ với mức giá chỉ 30 triệu đồng/m2.
Các dự án The Zei, Kosmo Tây Hồ rao bán cắt lỗ vài trăm tỷ đồng.
Ngoài ra, hàng loạt dự án khác như Mipec Rubik 360 tại Xuân Thuỷ, Cầu Giấy; dự án Sky Park Residence, Cầu Giấy; dự án Iris Garden tại Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm… cũng ghi nhận hiện tượng cắt lỗ với mức giảm khoảng vài trăm triệu đồng/căn hộ.
Thậm chí, ngay cả các dự án đang được chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đang mở bán, vừa mua từ tay chủ đầu tư chưa được bao lâu, nhà đầu tư vẫn chấp nhận bán lỗ, chào bán thấp hơn giá chủ đầu tư đưa ra để nhanh chóng xoay vòng vốn…
Báo động thừa cung, tồn kho căn hộ cao cấp
Cùng với những tình trạng sụt giảm các chỉ số thị trường, hiện tượng “bán tháo”, “cắt lỗ” căn hộ cao cấp, thị trường bất động sản cũng ghi nhận sự lệch pha cung cầu bất động sản khi có xu hướng dư thừa nguồn cung, tồn kho căn hộ cao cấp và thiếu nhà ở bình dân và lực cầu đối với phân khúc cao cấp có xu hướng giảm. Đây cũng được cho là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng cắt lỗ căn hộ cao cấp trên thị trường hiện nay.
Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 6 tháng đầu năm nay, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung, và nguồn cung tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.
Tại TP HCM, báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy, thị trường bất động sản đang thừa nhà giá cao và khan hiếm nhà giá thấp. Trong 6 tháng qua, căn hộ cao cấp đang dẫn dắt thị trường nhà ở, chiếm tỷ trọng 59% nguồn cung, tăng 122% so với cùng kỳ năm trước.
Tồn kho căn hộ cao cấp tại lên đến 90%.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho biết, tỷ trọng nhà ở thuộc phân khúc cao cấp đang chiếm quá cao (59% nguồn cung) và tăng hơn 120%trong khi nhà ở bình dân thuộc nhóm nhà ở đa số người dân cần lại khan hiếm (chiếm 0%) là biểu hiện lệch pha cung cầu. Thừa nhà giá cao và thiếu nhà giá thấp sẽ gây hệ lụy xấu cho an ninh nhà ở và không đại diện cho một thị trường phát triển cân bằng, bền vững.
Đáng chú ý, Báo cáo thị trường căn hộ quý II tại TP HCM của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, trong quý 2 vừa qua, căn hộ cao cấp tại TP HCM có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 10% nguồn cung mới, sức mua bị xếp vào nhóm kém nhất thị trường.
Tại Hà Nội, Báo cáo của VARs cho thấy, trong quý 2/2021, Hà Nội có 3.726 căn hộ mở bán, nhưng chỉ có 670 giao dịch phát sinh, tỷ lệ giao dịch chỉ đạt 18%. Tất cả các phân khúc đều có tỷ lệ tồn kho rất lớn. Trong đó, căn hộ hạng A tồn tới 90,8% tổng lượng cung, căn hộ trung cấp tồn 79,9% và căn căn hộ bình dân tồn 68,3%.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới nhận định, trên thị trường sơ cấp, do lực cầu thấp, nên các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà.
Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá, bán cắt lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp. Sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy…