Dự án Dũng Liệt Green City rao bán rầm rộ trên nền đất trống: Vi phạm pháp luật thế nào?

Dự án Khu nhà ở xã Dũng Liệt (Dũng Liệt Green City) do Công ty TNHH Tư vấn đầu tư và xây dựng Khu đô thị làm chủ đầu tư đang là nền đất trống nhưng chủ đầu tư đã ký biên bản thỏa thuận độc quyền phân phối, môi giới bất động sản với Công ty CP Phát triển đô thị Phương Bắc (Phương Bắc). Sau đó, Công ty Phương Bắc ngang nhiên chào bán và thu tiền cọc mua lô đất của khách hàng lên đến hàng trăm triệu đồng.

Dự án Dũng Liệt Green City nhìn từ trên cao.

Nhìn nhận sự việc dưới góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, việc đặt cọc để mua bán bất động sản (căn hộ chung cư, nhà ở, quyền sử dụng đất) không cần phải công chứng, tuy nhiên vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật chuyên ngành.

Căn cứ vào Khoản 1, Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản, thì cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép. Đặc biệt, tại Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP của chính phủ; Điều 9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD đã quy định chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn phải đáp ứng các điều kiện về công trình, hồ sơ và phải được chấp thuận của sở xây dựng.

Pháp luật cũng cấm không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, tại điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền trong dự án.

Dự án Dũng Liệt Green City hiện tại vẫn chỉ là nền đất trống, chưa có bất kỳ hạng mục nào được xây dựng. (Ảnh chụp ngày 24/7/2020).

Theo luật sư Tùng, nếu xác định hợp đồng đặt cọc là để thỏa thuận để giao kết hợp đồng thì đối tượng của hợp đồng là “bất động sản” thì không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc.

Luật sư Tùng nhấn mạnh, với dự án Dũng Liệt Green City hiện tại chưa xây xong phần móng nên không thể coi các căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra để đặt cọc là “tài sản hình thành trong tương lai”. Nếu chủ đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán các căn hộ sau này là trái với các quy định của pháp luật.

Hợp đồng đặt cọc này trái với các quy định của pháp luật thì đồng nghĩa với đây là một hợp đồng vô hiệu, hai bên trao trả cho nhau những gì đã nhận. Bên đặt cọc có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền cọc.

Tuy vậy, luật sư Tùng cũng cho rằng cần phải xem xét kỹ hợp đồng đặt cọc tại Dũng Liệt Green City mà các bên ký kết để đánh giá được đây là hợp đồng đặt cọc vì mục đích mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai hay chỉ đơn thuần là một hợp đồng đặt cọc riêng biệt được điều chỉnh theo các quy định của pháp luật dân sự.