Nhiều dấu hiệu bất thường
Ngày 20/9/2019, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 5273/QĐ-UBND giao 18 7.405,9m2 đất tại thị trấn Trâu Quỳ cho UBND huyện Gia Lâm để thực hiện dự án đấu giá QSDĐ tại vị trí TQ5.
Sau đó, không hiểu dựa trên những cơ sở pháp lý nào mà UBND huyện Gia Lâm trong ngày 23/9/2019 đã ban hành 2 Quyết định phê duyệt phương án đấu giá QSDĐ, tách thành hai dự án TQ5(1) và TQ5(2).
Trong đó, khu TQ5 (1) có diện tích 83.388m2, gồm đất để xây dựng nhà ở thấp tầng 31.529,6m2, đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ 2.513m2, đất xây dựng bãi đỗ xe 9.079m2, đất xây dựng nhà trẻ 8.692m2, đất cây xanh thể dục thể thao 1.728m2 và đất giao thông nội bộ khu vực 30.232,1m2. Còn khu TQ5 (2) có diện tích 95,860m2, gồm đất ở 41.742m2, đất xây dựng bãi đỗ xe 7.801m2, đất cây xanh thể dục thể thao 4.763m2 và đất giao thông nội bộ 41.553m2.
Đến ngày 19/11/2019, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định 6689/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án tại vị trí TQ5 thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm. Như vậy, mặc dù đã xuất hiện 2 dự án mới, nhưng quyết định 6689 lại phê duyệt giá khởi điểm cho cả hai cuộc đấu giá.
Khu đất TQ5 rộng hơn 18,7ha ở Thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm được đấu giá chỉ khoảng 8,4 triệu đồng/m2, thấp hơn giá đất cao nhất tại Thị trấn Trâu Quỳ theo bảng giá đất được Hà Nội ban hành sau đó ít ngày.
Ngày 14/12/2019, UBND huyện Gia Lâm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cả hai khu đất nói trên. Theo Quyết định số 6689/QĐ-UBND ngày 19/11/2019 (ông Nguyễn Doãn Toản, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội ký) về phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại vị trí TQ5 và Quyết định số 6743/QĐ-UBND ngày 23/9/2019 (ông Lê Anh Quân, Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm ký) về việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án tại vị trí TQ5, đất xây dựng nhà ở thấp tầng tại khu đất này có giá khởi điểm chỉ 20,231 triệu đồng/m2; đất tiện ích công cộng dịch vụ với thời hạn thuê 50 năm là 6,860 triệu đồng/m2; đất dự án bãi đỗ xe với thời hạn thuê đất 50 năm là 4,653 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm cho cả khu đất TQ5 (1) gần 699 tỷ đồng, giá khởi điểm cho khu đất TQ5 (2) gần 881 tỷ đồng.
Sau đó, khu đất TQ5 (1) và TQ5 (2) vừa đấu giá xong được 17 ngày, tới ngày 31/12/2019 UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 30/QĐ-UBND về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024. Dự luận hoài nghi, phải chăng UBND huyện Gia Lâm và TP Hà Nội đã vội vàng tổ chức đấu giá khu “đất vàng” trước thời điểm áp khung giá mới?
Bởi theo bảng giá đất mới, giá đất ở cao nhất tại Thị trấn Trâu Quỳ là đường Nguyễn Đức Thuận 22,08 triệu đồng/m2, kế tiếp là đường Ngô Xuân Quảng 20,7 triệu đồng/m2… Còn giá đất thương mại, dịch vụ cao nhất là đường Nguyễn Đức Thuận 13,9 triệu đồng/m2… Như vậy, giá khởi điểm các loại đất để đấu giá khu đất TQ5 theo phương án được Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội ký phê duyệt trước đó còn thấp hơn giá các loại đất cao nhất tại Thị trấn Trâu Quỳ theo bảng giá đất mới được UBND TP Hà Nội ban hành.
Kết quả đấu giá, Công ty Cổ phần Tập đoàn Thiên Minh Đức (TMD Group) đã bỏ giá cao nhất, vượt qua 2 đối thủ là Công ty cổ phần hóa chất Nhựa và Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà Rubyland trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất TQ5 (1) với giá bỏ 779,6 tỷ đồng (tăng 81 tỷ đồng so với giá khởi điểm).
Nếu chia bình quân cho diện tích đất toàn khu, bao gồm cả đất cây xanh thể dục thể thao, đất xây dựng nhà trẻ, đất giao thông nội bộ khu vực, giá đất khởi điểm cho cả khu đất TQ5 chỉ đạt 8,4 triệu đồng/m2. Sau khi đấu giá, chia bình quân cho diện tích toàn khu, giá một mét vuông đất tại khu đất này chỉ tăng khiêm tốn 1,1 triệu đồng so với giá khởi điểm, lên mức hơn 9,5 triệu đồng/m2.
TQ5 thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ?
Tại Biểu 02 Danh mục công trình, dự án đề nghị sở TN&MT thẩm định kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Gia Lâm (kèm theo tờ trình số 195/TTr-UBND ngày 15/9/2017) của UBND huyện Gia Lâm xác định: Dự án xây dựng HTKT khu đấu giá QSD đất vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm 18,73ha, toàn bộ diện tích là đất trồng lúa.
Mặt khác, ngày 31/7/2017, UBND TP Hà Nội ban hành quyết định 5118/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2017 huyện Gia Lâm. Tại mục Các dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, thuộc Danh mục bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất năm 2017 huyện Gia Lâm được ban hành kèm theo Quyết định 5118 nêu rõ: Dự án xây dựng HTKT khu đất đấu giá QSDĐ tại vị trí TQ5 thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, do UBND huyện Gia Lâm làm chủ đầu tư có 18,73ha, toàn bộ là đất chuyên trồng lúa nước (LUC).
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa đối với dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa vào các mục đích khác từ 10ha trở lên chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.
Trước đó, tháng 7/2018, dự án đã được sở TNMT Hà Nội tổng hợp trong Danh mục các công trình dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ (công trình có sử dụng trên 10ha đất trồng lúa), báo cáo Bộ TN&MT thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận trước khi thực hiện thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, ngày 2/4/2018, UBND huyện Gia Lâm ban hành Quyết định 2921 phê duyệt dự án GPMB khu đấu giá QSDĐ tại vị trí TQ5. Như vậy đến lúc này, dự án xây dựng HTKK khu đấu giá QSDĐ tại vị trí TQ5 đã “thay tên đổi họ”.
Cũng theo văn bản này, tổng diện tích đất dự kiến thu hồi khoảng 187.270m2, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 155.115m2; diện tích đất công ích do UBND thị trấn Trâu Quỳ quản lý là 32.155m2
Đến ngày 7/7/2020, HĐND TP Hà Nội có Nghị quyết thông qua điều chỉnh, bổ sung danh mục các công trình, dự án thu hồi đất năm 2020; Danh mục dự án chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2020 thuộc thẩm quyền của HĐND thành phố Hà Nội. Theo đó, Dự án GPMB khu đấu giá QSDĐ tại vị trí TQ5 trong tổng diện tích 18,74ha dự án chỉ có 7,1ha đất lúa, không rõ 11ha nữa còn lại nằm ở đâu?
Tại Kết luận nội dung tố cáo của công dân đối với ông Lê Anh Quân (Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm) và ông Trương Văn Học (PCT UBND huyện Gia Lâm), UBND TP Hà Nội khẳng định: Tại thời điểm triển khai thực hiện dự án năm 2018, trong tổng diện tích 187.405,9m2 đất chỉ có 70.485,6m2 đất trồng lúa.
Đất lúa là một trong những loại đất được bảo vệ đặc biệt, hạn chế chuyển đổi nếu như không thật sự cần thiết. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa đối với dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa vào các mục đích khác từ 10ha trở lên, không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.
Không rõ quá trình chuyển mục đích sử dụng đất lúa đã được Hà Nội và huyện Gia Lâm thực hiện như thế nào, khi mà số liệu về diện tích đất lúa giữa các văn bản do UBND TP Hà Nội ban hành chỉ cách nhau 3 năm lại có sự vênh nhau như vậy.
Ngân sách hụt thu, doanh nghiệp lại "ăn đậm"?
Nhiều ý kiến cho rằng, mức giá này không tương xứng với vị trí đắc địa của khu đất này. Bởi khu vực này vốn được biết tới là khu đất vàng với vị trí đắc địa, tọa lạc tại thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm. Đây cũng là nơi giao cắt, tiếp giáp của nhiều tuyến đường huyết mạch, nối liền các khu đô thị tổ hợp trọng điểm lớn của thành phố Hà Nội như: đường Lý Thánh Tông rộng 40m, đường cắt khu đô thị Vinhomes Ocean Park, dự án công viên hồ điều hòa rộng 29ha, khu đô thị mới Trâu Quỳ…
Theo tìm hiểu của PV, vị trí khu đất nằm cách đường Nguyễn Đức Thuận (QL5) chỉ khoảng 500m - trục đường có giá đất đắt nhất của thị trấn Trâu Quỳ: Giá đất ở tại Vị trí 1 (kèm theo QĐ 96/2014/QĐ-UBND ban hành quy định về giá đất trên địa bàn TP Hà Nội áp dụng từ 1/1/2015-31/12/2019) đã là 19,2 triệu đồng/m2. Riêng giá thị trường đất ở khu vực này tại thời điểm đấu giá (cuối năm 2019) theo tìm hiểu đã giao động ở mức 30 - 50 triệu đồng/1m2.
Hiện các sàn bất động sản đang phân phối nhà ở tại dự án TQ5, giá nhà ở thấp tầng tại đây có giá trên 90 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng 6,823 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, có sự chênh lệch lên tới gần 4,5 lần là quá lớn so với giá khởi điểm được UBND huyện Gia Lâm đưa ra tổ chức đấu giá tại khu đất TQ5 trước đó.
Làm phép tính đơn giản, sau khi đấu giá, khu “đất vàng” TQ5 có thể mang về nguồn lợi nhuận rất lớn cho doanh nghiệp, con số lên tới cả nghìn tỷ đồng. Cụ thể, đối với khu đất TQ5 (1), có diện tích đất để xây dựng nhà ở thấp tầng là 31.529,6m2, tính theo giá các sàn bất động sản đưa ra tại thời điểm này, nhà đầu tư có thể thu về trên 2.800 tỷ đồng. Còn khu đất TQ5 (2), diện tích đất ở là 41.742m2, nhà đầu tư có thể thu về trên 3.700 tỷ đồng.
Đáng chú ý, trước khi Quyết định số 2423/QĐ-UBND và Quyết định số 2423/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả đấu giá khu đất TQ5 được ban hành vào ngày 11/6/2020, UBND TP Hà Nội đã giao cho các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát, có ý kiến về trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá và tổ chức thực hiện đấu giá.
Trong những năm gần đây, TMD Group thua lỗ triền miên.
Về phía Công ty cổ phần Tập đoàn Thiên Minh Đức (TMD Group) - đơn vị vừa trúng đấu giá lô đất TQ5 (1), công ty này được thành lập vào tháng 9/2001, đăng ký trụ sở chính tại số 2A, đường Lê Mao, phường Lê Mao, TP. Vinh, tỉnh Nghệ An với vốn điều lệ 855 tỷ đồng.
Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm người đại diện theo pháp luật của Thiên Minh Đức là bà Chu Thị Thành (SN 1960). Bà Thành còn được biết đến là mẹ của “đại gia kim cương” Chu Đăng Khoa (SN 1982) với biệt danh “ Khoa Nam Phi”.
Ngoài Thiên Minh Đức, bà Chu Thị Thành còn đại diện cho Công ty CP Trung Long, Công ty TNHH Thương mại Du lịch DKC, Công ty CP Điện mặt trời miền Trung MK, Côn ty CP Nam Long Vinh, Công ty CP Khoa học Kỹ thuật điện tử, thiết bị viễn thông Trung Thiên, Công ty CP Dầu khí EPIC và Công ty TNHH Thương mại Hiếu Thành Lộc, Công ty TNHH Thương mại Hiếu Thành Lộc…
Kết quả kinh doanh trong 4 năm gần đây của TMD Group lại không mấy khả quan khi ghi nhận các khoản lỗ ngày càng tăng lên qua các năm mặc dù doanh thu đã gần đạt mốc 10.000 tỉ đồng. Đơn cử, năm 2019 khi TMD Group ghi nhận doanh thu thuần tăng 59% so với năm 2018 đạt mức 9.836 tỷ đồng nhưng báo lỗ tới 302,5 tỷ đồng. Mặc dù thua lỗ triền miên, Tập đoàn Thiên Minh Đức của bà Chu Thị Thành vẫn tích cực mở rộng sản xuất kinh doanh, đầu tư ngoài ngành.
Trước khi trúng "đất vàng" TQ5 Gia Lâm được đấu giá siêu rẻ, Tập đoàn Thiên Minh Đức từng dính lùm xùm bán hơn 3.200 lít xăng kém chất lượng và bị UBND tỉnh Nghệ An ra quyết định xử phạt hành chính hồi tháng 9/2019...
Nhóm PV (t/h)