Yếu tố rủi ro khi tham gia “Home for Home – Nhà đổi nhà”

Masteri West Hights – Masteri Smart City Tây Mỗ – Masterise Homes

Gần đây, thông tin về việc Masterise Homes - nhà phát triển bất động sản hàng hiệu phối hợp cùng Techcombank ra mắt giải pháp “Home for Home” (xem bài trước: Bóng dáng đại gia đứng sau thương vụ "Home For Home"), hỗ trợ các gia đình hoặc cá nhân dễ dàng nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp mà không cần bất kỳ khoản thanh toán nào đến khi nhận nhà.

Vậy để giúp người có nhu cầu mua nhà hiểu rõ hơn về chương trình này, Tạp chí Vietnam Traveller phỏng vấn với luật sư Vũ Văn Biên, Giám đốc Công ty luật TNHH An Phước về những vấn đề khách hàng cần biết khi tìm hiểu mua căn hộ của thương hiệu nói trên.

- Thưa Luật sư, Chương trình “nhà đổi nhà - Home for Home” mang đến những rủi ro cho người mua nhà như thế nào?

Luật sư Vũ Văn Biên: Chương trình Home for Home – Nhà đổi nhà, có thể được hiểu cụ thể là chính sách “lấy nhà cũ đổi nhà mới” của công ty Masterise Home phối hợp với ngân hàng Techcombank triển khai bằng hình thức thế chấp nhà cũ tại ngân hàng Techcombank bằng với 30% trên tổng giá trị căn hộ mới tại các dự án được triển khai từ tập đoàn. Phần 70% còn lại được ngân hàng Techcombank hỗ trợ thế chấp chính căn hộ mới, tất cả khách hàng khi mua nhà tại dự án Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại quận 9 TP.HCM đều sẽ được hưởng thêm chính sách ân hạn gốc và lãi đến khi nhận nhà.

Đối tượng khách hàng của giải pháp “Nhà đổi nhà” là công dân Việt Nam có thu nhập ổn định và đang sở hữu bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.

Đây là hình thức hỗ trợ khách hàng mua nhà rất mới mẻ ở thị trường bất động sản Việt Nam. Vì rất mới nên có thể sẽ có rủi ro đối với người mua nhà, nhất là với người chưa có kinh nghiệm hoặc không có thời gian nghiên cứu kỹ các chính sách này.

Một số yếu tố rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải là:

- Thứ nhất: Người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư. Điều này sẽ bất lợi cho phía khách hàng vì tài sản thế được ngân hàng định giá có thể sẽ không được đảm bảo đúng giá trị như giá thị trường.

- Thứ hai: Vì tỉ lệ vay là 100% giá trị căn nhà mà khách hàng không phải bỏ tiền mặt, dẫn đến tiền lãi phải trả sẽ nhiều hơn phương thức hay được áp dụng trước đây là người mua nhà phải có đủ 30% số tiền tương đương giá trị căn nhà và phần người mua nhà được trả góp tương đương 70% giá trị căn nhà.

- Thứ ba: Đối với người mua nhà có một bất động sản duy nhất thì nguy cơ người mua nhà bị mất bất động sản là nơi ở hiện tại dẫn đến không có chỗ ở có thể sẽ xảy ra trong trường hợp các thu nhập hàng tháng không còn ổn định dẫn đến mất khả năng thanh toán. Bởi lúc đó bất động sản cũ sẽ là tài sản thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay tương đương 30% giá trị nhà mua mới đã không còn, còn căn nhà mới mua đã bị thế chấp để thực hiện nghĩa vụ 70% giá trị còn lại của căn nhà khi không có khả năng thanh toán thì người mua không thể được nhận bàn giao sở hữu căn nhà. Với khách hàng có nguồn thu nhập ổn định hàng tháng thì vấn đề này không đáng lo ngại, nhưng với những khách hàng không có thu nhập ổn định như dự tính khi mua thì cần phải cân nhắc rất kỹ lưỡng.

- Thứ tư: Trong một khoảng thời gian người mua nhà phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán số tiền được vay 30% giá trị căn nhà mới từ ngân hàng thì đối với trường hợp người mua không thể có các nguồn tài chính để thanh toán bằng tiền mặt số tiền đó, người mua nhà có được định đoạt căn nhà của mình hay bắt buộc phải bán nhà cho ngân hàng. Đây là vấn đề người tham gia chương trình cần lưu ý trước khi ký kết hợp đồng.

- Ngoài ra, người mua nhà cũng cần phải cân nhắc trong trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc khi chủ đầu tư không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án thì số tiền ngân hàng đã cho vay để chuyển cho chủ đầu tư sẽ được giải quyết như nào. Người mua nhà có được hoàn trả nhà cũ hay không.

Luật sư Vũ Văn Biên, Giám đốc Công ty luật TNHH An Phước

- Home for home” (nhà cũ đổi nhà mới) là một phương thức rất mới mẻ trong thị trường bất động sản của Việt Nam. Vậy người mua nhà cần phải cân nhắc để tránh những rủi ro khi tham gia hình thức này, thưa ông?

Luật sư Vũ Văn Biên: Home for home (nhà cũ đổi nhà mới) là một phương thức rất mới mẻ trong thị trường bất động sản của Việt Nam, tuy nhiên cũng như các phương thức mua nhà trả góp thông thường hay được áp dụng tại các dự án bất động sản, người mua nhà hoàn toàn có thể cân nhắc các rủi ro có thể xảy ra khi tham gia thực hiện mua nhà trả góp, nhất là mua nhà trả góp 100% như chương trình nhà cũ đổi nhà mới đang được Masterise Home áp dụng. Bởi lẽ, người mua theo chương trình này phải là những người đã có 1 bất động sản để thế chấp, thường là mua căn nhà thứ hai và đối tượng khách hàng này thường là những người có trình độ, am hiểu và có thu nhập tốt. Vì vậy những khách hàng này hoàn toàn có thể cân nhắc thiệt hơn để lường trước những rủi ro khi tham gia mua nhà bằng hình thức này.

- Những rủi ro người mua nên cân nhắc trước khi mua có thể như: khả năng thanh toán hàng tháng dựa vào nguồn thu ổn định từ đâu, khả năng trả nợ và thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp nguồn thu không như dự tính, lãi suất khi vay nợ ngân hàng nhiều, thời gian phải thanh toán hết toàn bộ giá trị căn nhà. Đó còn là rủi ro liên quan đến mức độ triển khai dự án dựa trên năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Đây là những vấn đề người mua hoàn toàn có thể dự báo và tính toán được.

- Hiện đã có những quy định pháp luật cụ thể nào về việc mua, bán nhà theo hình thức này hay chưa?

Luật sư Vũ Văn Biên: Hiện nay, về hình thức, phương pháp giữa các bên trong việc mua bán nhà trả góp như chương trình nhà đổi nhà, pháp luật hiện hành vẫn chưa có bất cứ quy định nào điều chỉnh cụ thể vấn đề này. Các quy định về quyền, lợi nghĩa vụ trong quá trình mua bán nhà trả góp, tỉ lệ giá trị tài sản khách hàng mua nhà có thể vay được từ phía ngân hàng chủ yếu thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thực tế được ký kết theo quy định.

Bởi lẽ, đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng thì tỉ lệ giá trị tài sản được vay bao nhiêu hoàn toàn do phía ngân hàng tự quyết định dựa trên sự đồng ý của khách hàng trước khi ký kết hợp đồng.

Tại điều 3 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng cho phép các tổ chức tín dụng được tự chủ trong hoạt động cho vay và tự chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình:

“Điều 3. Quyền tự chủ của tổ chức tín dụng

1. Tổ chức tín dụng có quyền tự chủ trong hoạt động cho vay và tự chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình. Không tổ chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng.

2. Tổ chức tín dụng có quyền từ chối các yêu cầu của khách hàng không đúng với quy định tại Thông tư này và thỏa thuận cho vay.”

Về nguyên tắc cho vay, tại khoản 1 điều 4 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng cũng nhấn mạnh tôn trọng nguyên tắc thỏa thuận giữa người vay và các tổ chức tín dụng:

Điều 4. Nguyên tắc cho vay, vay vốn

“1. Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng được thực hiện theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, phù hợp với quy định tại Thông tư này và các quy định của pháp luật có liên quan bao gồm cả pháp luật về bảo vệ môi trường.”

Còn đối với hoạt động mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua nhà thì theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định về tỉ lệ giá trị hợp đồng người mua nhà phải thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng tỏng các giai đoạn mà về hoạt động vay, trả góp của người mua với chủ đầu tư và bên thứ ba là ngân hàng.

“Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”

Như vậy, có thể khẳng định việc mua nhà theo hình thức nhà đổi nhà khi người mua được vay trả góp gần như 100% và phải có 1 bất động sản cũ để thế chấp hoàn toàn dựa vào sự thỏa thuận của các bên và chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Cho nên, rất cần có sự cân nhắc, nghiên cứu kỹ lưỡng của người mua nhà trước khi tham gia vào những chính sách mua nhà như thế này.

- Trong trường hợp người mua không đủ khả năng chi trả thì ngân hàng vẫn đang nắm giữ cả 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Vậy việc ngân hàng phát mãi tài sản để thu hồi nợ, thì người mua nhà thể sẽ mất cả 2 tài sản thế chấp hay không?

Luật sư Vũ Văn Biên: Trong trường hợp người mua không đủ khả năng chi trả thì ngân hàng vẫn đang nắm giữ cả 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thì việc siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán có khả năng xảy ra, từ đó nguy cơ khách hàng mất cả hai căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.

Bởi lẽ:

Theo quy định tại Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 thì cả 2 căn nhà cũ và mới của khách hàng đều đủ điều kiện trở thành tài sản bảo đảm

“Điều 295. Tài sản bảo đảm

1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”

Khi khách hàng đã tham gia vào chương trình và ký kết hợp đồng với ngân hàng thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của khách hàng sẽ dùng để bảo đảm khách hàng thực hiện nghĩa vụ thanh toán hàng tháng (cả gốc và lãi cho phía ngân hàng. Trong trường hợp khách hàng không đủ điều kiện thanh toán dẫn đến vi phạm nghĩa vụ thì các tài sản này hoàn toàn có thể bị ngân hàng xử lý theo điều 299 Bộ luật Dân sự 2015.

“Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.”

Cụ thể:

- Đối với căn nhà cũ bị thế chấp: Khi thực hiện hợp đồng mua nhà theo chương trình nhà đổi nhà thì căn nhà cũ sẽ bị đưa vào trở thành tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay tương đương 30% giá trị căn nhà mới. Khi đó khách hàng ký hợp đồng vay trước 30% giá trị căn nhà mới để nộp cho chủ đầu tư sẽ phát sinh nghĩa vụ thanh toán số tiền đó trong một thời hạn thanh toán nhất định được quy định trong hợp đồng ký kết với ngân hàng. Nếu khách hàng không có thu nhập để thanh toán thì căn nhà cũ sẽ phải bán cho ngân hàng hoặc trở thành tài sản bảo đảm phục vụ cho việc xử lý nợ. Như vậy, khách hàng sẽ chính thức mất căn nhà cũ.

- Còn với căn nhà mới, lúc này chính căn nhà sẽ trở thành tài sản thế chấp cho ngân hàng để đảm bảo khả năng thanh toán 70% giá trị căn nhà mới được ngân hàng cho vay đã trả cho chủ đầu tư. Khi người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc không có khả năng thanh toán số tiền tương đương 70% giá trị căn nhà cho ngân hàng vào hàng tháng (dẫn đến vi phạm hợp đồng) thì căn nhà mới sẽ bị đem xử lý tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ vay trước đó. Và như vậy, khách hàng cũng có thể sẽ mất nốt căn nhà này.

Như vậy, nếu người mua không đủ khả năng chi trả thì hoàn toàn có thể bị phát mãi cả 2 căn nhà để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán từ ngân hàng.

Nhân Hà