Rủi ro cho cư dân
Mặc dù, hành lang pháp lý cho việc mua bán chuyển nhượng nhà chung cư đã được thiết lập trên cơ sở pháp lý rất chặt chẽ nhưng trên thực tế, các quy định này vẫn còn không ít kẽ hở, còn những khoảng trống, dẫn đến việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng. Điển hình khi tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai, đa phần người mua được nhân viên bán hàng giới thiệu dự án qua mô hình, hình ảnh...
Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng không mô tả chi tiết các yếu tố về kết cấu, bố trí căn hộ. Do đó, khi nhận bàn giao căn hộ, rất nhiều sự khác biệt giữa thực tế căn hộ và mô hình chủ đầu tư giới thiệu trước khi bán dẫn đến việc người mua ở rơi vào thế bị động. Tình trạng tranh chấp tại các chung cư diễn ra dai dẳng, kéo dài khiến cư dân tụ tập, căng băng rôn, gửi đơn khiếu nại khắp nơi và hầu hết bên chịu thiệt là cộng đồng cư dân.
Giữa tháng 7/2020, cư dân sinh sống tại Chung cư 4S Linh Đông, phường Linh Đông, quận Thủ Đức (TP.HCM) đã căng băng rôn đòi giấy chủ quyền nhà và quỹ bảo trì. Theo cư dân, họ đã nhận nhà vào ở khoảng 3 năm qua nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư thực hiện các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gây khó khăn ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của họ. Ngoài ra, cư dân yêu cầu chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư.
Theo Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải tiến hành các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng. Thế nhưng các cư dân ở đây đã ở hơn 50 tháng kể từ khi bàn giao nhà nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng. Cư dân chỉ mong các cơ quan chức năng có biện pháp xử lý để chủ đầu tư trả lại những gì thuộc về họ.
Tương tự, cư dân tại Dự án Dream Home Luxury, phường 14, quận Gò Vấp (TP.HCM) cũng chung cảnh ngộ khi gần 5 năm qua, họ chưa có sổ hồng khiến họ gặp phải rất nhiều vấn đề khó khăn trong cuộc sống. Ngoài ra, cư dân tại Dự án Dream Home Luxury cũng phản ánh nhiều vấn đề liên quan đến phí bảo trì 2% chủ đầu tư chưa bàn giao, nên khó khăn trong công tác bảo trì, sửa chữa.
    |
 |
| Cư dân chung cư 4S Linh Đông căng băng rôn yêu cầu Chủ đầu tư trả sổ hồng cho họ. |
Cần có chế tài mạnh
Theo Luật sư Trần Ðức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, rất nhiều dự án khách hàng đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị bất động sản nhưng nhiều năm sau vẫn không được chủ đầu tư ra sổ hợp pháp. Nguyên nhân là do không ít chủ đầu tư dự án cầm sổ của dân thế chấp ngân hàng, chưa hoàn thành các hạng mục dự án, xây dựng sai thiết kế, vượt quá tầng cho phép nhằm thu thêm lợi ích.
“Những sai phạm đó của doanh nghiệp bị các cơ quan chức năng xử phạt cho nên làm chậm quá trình cấp sổ hồng cho cư dân. Tuy vậy, mức xử phạt này vẫn chưa đủ tính răn đe, chưa đủ mạnh để xử lý các chủ đầu tư cố tình chây ỳ. Các cơ quan chức năng hoàn toàn có thể xử lý hình sự với những chủ đầu tư vì tội lừa dối khách hàng, lạm dụng chiếm đoạt tài sản khi bán nhà cho khách hàng, hứa hẹn cấp “sổ hồng” nhưng lại không thực hiện” , Luật sư Trần Ðức Phượng nói.
Liên quan vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, có hai nhóm chung cư bị chậm về sổ hồng. Trong đó, nhóm chung cư có trước thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 là nhiều nhất. Chủ đầu tư những dự án xây dựng sai phép hoặc công trình chưa được nghiệm thu nhưng đã để người dân vào ở. Ðối với những chung cư này, người dân vừa phải sinh sống trong điều kiện mất an toàn vừa không có giấy tờ pháp lý.
“Nhóm thứ hai là những dự án có sau Luật Nhà ở năm 2015, dù ít hơn nhưng một số dự án chưa nghiệm thu, nhất là phòng cháy, chữa cháy nhưng vẫn đưa dân vào ở. Ðể đẩy nhanh tiến độ cấp chủ quyền, cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm công trình đã xây dựng trái phép mà đang tồn tại, để làm gương cho các cá nhân, tổ chức khác”, ông Lê Hoàng Châu phân tích thêm.
Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã tham mưu UBND TP.HCM quy định hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Theo đó, UBND TP.HCM sẽ giao trách nhiệm cụ thể cho các Sở ngành, địa phương để giải quyết các vấn đề liên quan đến chung cư như: Xử lý tranh chấp, phản ánh về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung - riêng liên quan đến phê duyệt dự án, cấp giấy phép xây dựng, tranh chấp về giá dịch vụ quản lý vận hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư; thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo thẩm quyền…