Thừa cung nhà ở cao cấp: Thứ cấp đua cắt lỗ, chủ đầu tư nhiều dự án 'tung chiêu' bán hàng

Thừa cung, xuất hiện cắt lỗ căn hộ cao cấp

Trong khoảng 1,2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam có những biểu hiện của tình trạng lệch pha cung – cầu khi thừa cung căn hộ cao cấp và thiếu trầm trọng nhà ở bình dân, giá rẻ.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2020, lượng sản phẩm căn hộ cao cấp chào bán trên thị trường đạt 6.536 căn, nhưng tỷ lệ giao dịch chỉ đạt 1.202 căn.

Nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm đến 30,8% tổng nguồn cung mới chào bán ra toàn thị trường năm 2020, chỉ đứng sau nguồn cung căn hộ trung cấp nhưng lượng giao dịch thấp nhất trong các loại phân khúc, chỉ đạt 14,6%.

Tại TP HCM, báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 30 năm qua với trọng tâm là giai đoạn 2011 – 2020 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây đã tiếp tục cảnh báo tình trạng lệch pha cung – cầu khi lỷ lệ căn hộ cao cấp chiếm 57% trong 5 năm.

Theo HoREA, thị trường bất động sản có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc căn hộ cao cấp, condotel nhưng lại thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Theo khảo sát, phân loại và đánh giá của HoREA, số lượng căn hộ cao cấp trên thị trường trong 5 năm qua gần 81.000 căn, tỷ lệ căn hộ cao cấp trên thị trường là 57%, áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây. Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm đến 59%, nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân (0%).

Tại Hà Nội, tình trạng dư thừa nguồn cung cao cấp kết hợp thiếu trầm trọng nhu cầu thuê để ở đã dẫn đến tình trạng cắt lỗ chung cư cao cấp ồ ạt suốt từ cuối năm 2020 đến nay. Theo đánh giá, do không có khách hoặc công suất cho thuê thấp, những người dùng đòn bẩy tài chính cao đầu tư bất động sản buộc phải bán ra để bảo toàn vốn.

Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ cao cấp rơi vào tình ế ẩm, giao dịch ảm đạm, có những căn hộ cao cấp ở nội thành Hà Nội rao bán cắt lỗ lên đến cả hàng tỷ đồng mỗi căn nhưng vẫn khó thanh khoản vì không có người mua.

Đơn cử, một dự án căn hộ cao cấp trên đường Trần Duy Hưng được rao bán cắt lỗ đến 1,4 tỷ đồng, hay dự án tại Quảng An, Tây Hồ có căn được rao bán cắt lỗ 1 tỷ đồng.

Một số dự án chung cư cao cấp khác như Mỹ Đình Pearl, Seasons Avenue,… cũng xuất liện nhiều thông tin rao bán cắt lỗ, “cắt lỗ sâu”, “siêu cắt lỗ” với mức giá thấp hơn nhiều so với giá gốc của chủ đầu tư.

Thực tế, làn sóng cắt lỗ căn hộ cao cấp ở Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện kể từ sau Tết nguyên đán 2021 và bùng nổ vào thời điểm tháng 4, tháng 5 vừa qua với mức giảm giá sâu, chiết khấu hấp dẫn chưa từng có lịch sử.

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như khó cho thuê, giá cho thuê thấp do dịch Covid – 19, hoặc một nguyên nhân chủ quan đến từ chủ đầu tư…

Tuy nhiên, đáng chú ý nhất là nguyên nhân xuất phát từ tình trạng thừa cung căn hộ cao cấp trong thời gian dài, trong khi sức cầu đối với phân khúc này lại yếu. Căn hộ để lâu sẽ mất giá đã thúc tâm lý muốn thoát hàng của nhà đầu tư càng nhanh càng tốt…

Chủ đầu tư các dự án tìm cách bán hàng bằng mọi giá?

Trong bối cảnh thị trường căn hộ chung cư cao cấp ảm đạm, giao dịch khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi lớn để kích cầu thị trường.

Đơn cử như dự án chung cư Mipec Rubik 360, theo các thông tin quảng cáo, chính sách bán hàng đang được áp dụng trong quý 2/2021 có nhiều ưu đãi như: Miễn phí 24 tháng phí quản lý dịch vụ; hỗ trợ lãi suất 0% lên tới 65% giá trị căn hộ tới thời điểm bàn giao; chiết khấu 6% khi thanh toán sớm 70%...

Dự án Mipec Rubik 360 toạ lạc tại đường Xuân Thuỷ, Cầu Giấy, Hà Nội. Giá rao bán các căn hộ tại đây đang ở mức khoảng 50 triệu đồng/m2.

Tại dự án chung cư cao cấp The Nine Tower – 9 Phạm Văn Đồng do GP Invest làm chủ đầu tư cũng đang áp dụng chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi gây sốc. Cụ thể, theo những quảng cáo bán căn hộ, khách hàng mua căn hộ  The Nine Tower được hỗ trợ lãi suất 0% cho 70% giá trị căn hộ trong 18 tháng, vay vốn đến 20 năm. Nếu tham gia vay vốn, khách hàng chỉ phải đóng 15% khi ký hợp đồng và đóng 15% còn lại khi nhận nhà vào tháng 3/2022.

Ngoài ra, các khách hàng thanh toán sớm được chiết khấu ngay 4%. Các khách hàng mua từ 2 căn hộ, tiếp tục được chiết khấu thêm 1% nữa. Hiện giá bán chào bán căn hộ The Nine Tower đang được chào bán từ 40 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, Masterise Homes mới đây đã tung ra chính sách “Nhà đổi nhà - Home for home” không cần vốn. Cụ thể, người tham gia giải pháp có thể đổi nhà cũ lấy nhà mới chỉ với số tiền tiết kiệm là 50 triệu đồng và không thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào đến khi nhận nhà tại các dự án Masteri Centre Point (TP.HCM), Masteri Waterfront và Masteri West Heights (Hà Nội).

Chính sách bán nhà đặc biệt này đã lập tức khiến thị trường bất động sản xôn xao. Theo phân tích của các nhà đầu tư bất động sản, thông thường nếu muốn mua 1 căn nhà chỉ được tổ chức tín dụng cho vay tối đa khoảng 70% giá trị, 30% còn lại người mua phải tự chuẩn bị để thanh toán khi ký hợp đồng mua nhà.

Với chính sách “Nhà đổi nhà” không cần vốn của Masterise Homes, người mua không cần phải chuẩn bị 30% này, đổi lại sẽ phải đưa bất động sản là căn nhà đang có cho phía chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh dự án để làm thủ tục nhận nhà mới…

Theo khảo sát, dự án Masteri Waterfront tại huyện Gia Lâm quy mô 3,837 căn hộ và dự án Masteri West Heights tại Đại Mỗ quy mô 3.599 căn hộ, có mức giá trung bình từ 45-60 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao tương đương với giá bán của các dự án trung tâm nội đô Hà Nội và cao hơn hẳn so với dự án khác cùng khu vực. Vì vậy, tỷ lệ giao dịch thành công của dự án này thấp và vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong khâu bán hàng.

Tại dự án Masteri Centre Point tại Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ lên đến 5.094 căn, kế hoạch bán hàng của chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn khi ở thị trường thứ cấp xuất hiện tình trạng rao bán cắt lỗ căn hộ của những người mua trước đó.

Như vậy, hàng loạt dự án hạng sang được ồ ạt bán ra với những chiêu “câu khách” rầm rộ thời gian gần đây có thể coi là bước đầu tái khởi động phân khúc này.

Tuy nhiên, dịch bệnh Covid tái bùng phát nhiều đợt từ năm 2020 đến nay đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản. Số lượng giao dịch BĐS giảm mạnh đặc biệt đối với căn hộ cao cấp.

Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đang tìm cách bán hàng bằng mọi giá với những ý tưởng mới, giải pháp mới kích cầu thị trường, kích cầu đầu tư như chiết khấu cao, tặng quà giá trị, nhà đổi nhà...  để tăng thanh khoản, đẩy hàng tồn, nhanh chóng bán hàng và thu hồi vốn.