Thừa cung, căn hộ cao cấp khó bán hàng
Thị trường bất động sản đang báo động tình trạng lệch pha cung cầu khi thừa cung căn hộ cao cấp, thiếu nhà ở bình dân. Dù vậy hàng chục nghìn căn hộ cao cấp vẫn ồ ạt đổ bộ thị trường. Các đơn vị nghiên cứu dự báo, nguồn cung phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Theo báo cáo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM của CBRE Việt Nam, trong quý I/2021, phân khúc trung cấp chiếm 41% nguồn cung nhà ở, có xu hướng giảm nhiệt so với các năm trước chiếm 55-60% tổng nguồn cung.
Ngược lại, nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang có xu hướng tăng. Trong đó căn hộ hạng sang xếp thứ hai thị trường, chiếm 39% tổng nguồn cung, phân khúc cao cấp chiếm 20%. Tính chung, hai loại nhà có giá đắt đỏ này chiếm 59% rổ hàng. Trong khi đó, không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán trong quý vừa qua.
Nguồn cung căn hộ cao cấp áp đảo trên thị trường.
Nguồn cung tăng mạnh, chiếm tỷ lệ áp đảo trên thị trường căn hộ, tuy nhiên khả năng hấp thụ trên thị trường không khả quan khi lượng sản phẩm mở bán khá cao, nhưng lượng giao dịch chiếm tỷ lệ rất thấp.
Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong năm 2020, lượng sản phẩm căn hộ cao cấp chào bán trên thị trường đạt 6.536 căn, nhưng tỷ lệ giao dịch chỉ đạt 1.202 căn.
Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, trên thị trường thứ cấp nhà đầu tư đua "cắt lỗ" căn hộ cao cấp, một số căn hộ tại nhiều dự án được rao bán cắt lỗ hàng tỷ đồng do khó cho thuê, giá cho thuê thấp, đặc biệt là tình trạng thừa cung căn hộ cao cấp trong thời gian dài, trong khi sức cầu đối với phân khúc này lại yếu,… dẫn đến tâm lý muốn thoát hàng của các nhà đầu tư.
Vì vậy, việc ra mắt, mở bán dự án căn hộ cao cấp hiện đang gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều chủ đầu tư đang tìm mọi cách để bán hàng, kích cầu thị trường, thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Trong bối cảnh đó, nhiều chính sách bán hàng mới, lạ với những ưu đãi “khủng” tại các dự án căn hộ cao cấp đã được tung ra thị trường.
Một số dự án đã thành công trong việc gây sự chú ý với chính sách bán hàng mới, lạ, gây tò mò, thậm chí gây tranh cãi…. Tuy nhiên, những dự án này có thực sự thu hút người mua nhà hay không thì vẫn còn là một vấn đề bỏ ngỏ.
Các chính sách bán hàng gây chú ý
Mới đây, dự án Tổ hợp chung cư và văn phòng Summit Building (Chung cư Summit Building) tại 216 Trần Duy Hưng Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội do Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội – Veracity làm chủ đầu tư đã tung chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi hấp dẫn.
Chính sách bán hàng dự án Chung cư Summit Building
Cụ thể, người mua nhà sẽ được giảm ngay tới 5% khi đặt mua nhà thành công. Cùng với đó sẽ được tặng gói nội thất lên đến 98 triệu; được miễn phí dịch vụ đến hết tháng 8/2022.
Đáng chú ý, khách mua căn hộ tại dự án này có thể được chiết khấu lên tới 700 triệu đồng khi mua căn hộ. Bên cạnh đó, ngân hàng hỗ trợ vay 75%, 0% lãi suất 65% trong vòng 12 tháng. Đặc biệt, người mua mà sẽ được nhận ngay voucher bốc thăm lốt đỗ xe trị giá 1 tỷ đồng…
Chung cư Summit Building được giới thiệu toạ lạc tại khu vực đắc địa phía tây thủ đô Hà Nội, nơi tập trung đông đúc cộng đồng người Hàn Quốc và các văn phòng lớn nhỏ, là “trung tâm hành chính, kinh tế mới”, sở hữu hạ tầng hiện đại cũng như tiềm năng phát triển hàng đầu cả nước.
Các căn hộ tại đây đang được chào bán với giá từ 42 tr/m2 - 62 triệu/m2. Với những tiềm năng sẵn có, dự án đang được quảng cáo như “gà đẻ trứng vàng” cho các nhà đầu tư với mức thuê ổn định tại thị trường từ 15 USD/m2.
Hay tại dự án Hateco Laroma cũng đang gây nhiều chú ý với chính sách bán hàng chiết khấu lên đến 10% giá trị căn hộ.
Cụ thể, khi mua căn hộ tại Hateco Laroma, khách hàng sẽ được hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng, chiết khấu 75 khi thanh toán sớm 70% giá trị căn hộ, chiết khấu 10% khi thanh toán sớm 95% giá trị hợp đồng mua bán.
Người mua nhà còn được miễn phí 2 năm phí quản lý vận hành. Ngoài ra, từ nay đến ngày 15/7, người mua đặt cọc thành công căn hộ Hateco Laroma sẽ được tặng gói nội thất trị giá 100 triệu đồng.
Chính sách chiết khấu lên đến 10% tại dự án Hateco Laroma.
Theo giới thiệu, Hateco Laroma do Công ty cổ phần Hateco Thăng Long làm chủ đầu tư và Đất Xanh Miền Bắc, Cenland là đơn vị phân phối chính thức. Dự án toạ lạc tại số 4A đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài, vị trí được quảng cáo là khá đắc địa tại trung tâm Đống Đa, là yếu tố cốt lõi làm nên giá trị dự án.
Được biết, quy mô dự án được phê duyệt tầng cao công trình là 30 tầng, 1 tầng tum thang kỹ thuật và 4 tầng hầm. Với tổng số căn hộ là 281 căn, từ tầng 7 đến tầng 29 (12 căn/tầng).
Hateco Laroma đang được chào bán với mức giá từ 65 triệu đồng/m2. Hiện nay, dự án đã hoàn thiện 85% công trình, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào quý 4/2021.
Dự án chung cư BRG Diamond Residence của Tập đoàn BRG cũng được quảng cáo rầm rộ các chính sách bán hàng với chiết khấu lên đến 10% giá trị căn hộ.
Theo đó, khi mua căn hộ tại BRG Diamond Residence, khách hàng sẽ được miễn phí 1 năm phí dịch vụ, được hỗ trợ vay vốn ngân hàng 65% với lãi suất ưu đãi 0% trong vòng 18 tháng
Đặc biệt là chính sách chiết khấu vô cùng hấp dẫn. Cụ thể, áp dụng chính sách chiết khấu 2% đối với khách hàng thanh toán thường; chiết khấu 9% đối với khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ; chiếu khấu thêm 1% cho khách hàng, người thân sở hữu căn hộ thứ 2 trở lên tại dự án…
Dự án BRG Diamond Residence toạ lạc tại số 25 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Các căn hộ tại đây được rao bán với giá khoảng 60 triệu/m2. Dự kiến hoàn thành vào quý 1/2022.
Ngoài ra, một số dự án như Mipec Rubik 360 tại Xuân Thuỷ, Cầu Giấy, Hà Nội đang được rao bán ở mức khoảng 50 triệu đồng/m2 với các chính sách ưu đãi như: Miễn phí 24 tháng phí quản lý dịch vụ; hỗ trợ lãi suất 0% lên tới 65% giá trị căn hộ tới thời điểm bàn giao; chiết khấu 6% khi thanh toán sớm 70%...
Dự án The Nine Tower số 9 Phạm Văn Đồng có giá bán từ 40 triệu đồng/m2 với chương trình: Hỗ trợ lãi suất 0% cho 70% giá trị căn hộ trong 18 tháng, vay vốn đến 20 năm. Nếu tham gia vay vốn, khách hàng chỉ phải đóng 15% khi ký hợp đồng và đóng 15% còn lại khi nhận nhà vào tháng 3/2022…
Chương trình “Đổi nhà 0 đồng” có gì đặc biệt?
Gây ấn tượng mạnh nhất trong các chính sách bán hàng gần đây có lẽ là chương trình "Đổi nhà 0 đồng" của Masterise Homes.
Cụ thể, chương trình “Đổi nhà 0 đồng” hay “Nhà đổi nhà - Home for home” không cần vốn tại các dự án do đơn vị này đầu tư và phát triển như: Masteri Centre Point (TP.HCM), Masteri Waterfront và Masteri West Heights (Hà Nội).
Phối cảnh dự án Masteri Waterfront Gia Lâm, Hà Nội.
Theo đó, người tham gia giải pháp có thể đổi nhà cũ lấy nhà mới chỉ với số tiền tiết kiệm là 50 triệu đồng và không thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào đến khi nhận nhà tại những dự án này.
Chính sách bán nhà đặc biệt này đã lập tức khiến thị trường bất động sản xôn xao. Theo phân tích của các nhà đầu tư bất động sản, thông thường nếu muốn mua 1 căn nhà, chỉ được tổ chức tín dụng cho vay tối đa khoảng 70% giá trị, 30% còn lại người mua phải tự chuẩn bị để thanh toán khi ký hợp đồng mua nhà.
Với phương án “Nhà đổi nhà” không cần vốn của Masterise Homes, người mua không cần phải chuẩn bị 30% tiền mặt này, đổi lại sẽ phải đưa bất động sản là căn nhà đang có cho phía chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh dự án để làm thủ tục nhận nhà mới… Như vậy có nghĩa là người mua phải đáp ứng điều kiện có sẵn tài sản là một căn nhà ở ổn định và sở hữu hợp pháp để đảm bảo cho căn nhà chuẩn bị mua này.
Chính sách “Đổi nhà 0 đồng” của Masterise Homes được quảng cáo rầm rộ như một chương trình đổi nhà cũ lấy nhà mới, giúp các gia đình Việt có cơ hội nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp mà không thanh toán bất kỳ khoản nào đến ngày bàn giao căn hộ mới. Tuy nhiên, theo phân tích của một số chuyên gia, về bản chất đây là chính sách sử dụng "siêu đòn bẩy tài chính”, cho vay 100% giá trị căn hộ.
Vì vậy, khách hàng sẽ bị áp lực rất lớn về khả năng trả nợ, rất có thể họ sẽ bị đẩy vào bẫy nợ nần, bẫy lãi suất, thậm chí có thể "mất cả chì lẫn chài" nếu không đủ khả năng trả nợ.
Theo khảo sát, dự án Masteri Waterfront tại huyện Gia Lâm quy mô 3,837 căn hộ và dự án Masteri West Heights tại Đại Mỗ quy mô 3.599 căn hộ, có mức giá trung bình từ 45-60 triệu đồng/m2.
Đây là mức giá cao tương đương với giá bán của các dự án trung tâm nội đô Hà Nội và cao hơn hẳn so với dự án khác cùng khu vực. Vì vậy, tỷ lệ giao dịch thành công của dự án này thấp và vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong khâu bán hàng.
Tại dự án Masteri Centre Point Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ lên đến 5.094 căn, kế hoạch bán hàng của chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn khi thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng rao bán cắt lỗ ồ ạt căn hộ cao cấp tại thị trường TP HCM.
Vì vậy, chương trình “Đổi nhà 0 đồng” được kỳ vọng sẽ tạo ra sự đột phá mới về thanh khoản, giao dịch cho cả 3 dự án nêu trên của Masterise Homes.