Sky Oasis: Ecopark bán “lúa non” khi dự án chưa xong móng

Bán nhà khi chưa thi công xong móng

Theo thông tin PV tìm hiểu được, dự án Sky Oasis Ecopark là một tiểu khu thuộc quần thể phân khu The Island Bay, nằm tại vành đai phía Tây khu đô thị Ecopark, tọa lạc tại địa phận xã Xuân Quang, huyện Văn Giang, Hưng Yên, do Công ty CP Tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư. Tổng dự án có 4 tòa chung cư là S1,S2, S3 và S- Premium. Hiện tại CDDT đã cho ra mắt các tòa S1, S2 và S3.

Tòa S1 và S2 là hai tòa tháp đôi được thực hiện với tổng diện tích 18.247m2, diện tích sàn xây dựng khối đế là 6.480m2, gồm có 3 tầng hầm và 41 tầng nổi mỗi tòa. Dự án khởi công từ tháng 4/2020, dự kiến hoàn thành trong quý 3/2022.

Tòa S3 gồm 2 tầng hầm để xe, 2 khối đế thương mại, 41 tầng nổi gồm 612 căn hộ. Dự án được ra mắt vào tháng 7/2020 và dự kiến hoàn thành trong quý 4/2022.

Đây là một dự án có quy mô lớn nằm trong quần thể 1,8ha. Được đánh giá một trong những công trình bài bản với các tiện ích cao cấp, thế nhưng chủ đầu tư dự án đang “đi tắt” khi mà dự án vẫn còn chưa xong móng.

Theo ghi nhận, hiện tại dự án Sky Oasis vẫn đang trong quá trình thi công phần móng, công trình vẫn còn đang vô cùng ngổn ngang chưa thành hình.

Dự án Sky Oasis chưa thi công xong phần móng nhưng đã được rao bán rầm rộ suốt thời gian qua

Trong vai một người có nhu cầu tìm hiểu và mua căn hộ tại dự án Sky Oasis, PV được nhân viên tư vấn môi giới liên tục đưa ra những quảng bá về tiện ích như trường học quốc tế, trung tâm y tế, khu vui chơi cho trẻ em, câu lạc bộ giải trí, bể bơi, sân tennis, công viên cây xanh,… đảm bảo cho cư dân tận hưởng môi trường sống sinh thái trong một thành phố chức năng với đầy đủ tiện nghi đạt tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, khi được hỏi về hồ sơ pháp lý, thì nhân viên "từ chối" cung cấp bằng cách hứa sẽ gửi qua email.

"Tòa S3 CĐT mở ban từ cuối tháng 7 vừa rồi, giá cũng cao hơn tòa S1, S2 một chút nhưng hiện tại đã bán gần hết, còn rất ít căn, người ta mua chủ yếu đầu tư . Tòa S1, S2 mở bán từ tháng 4 ngay sau khi ra mắt dự án, hiện tại cũng không còn nhiều căn nữa vì các dự án căn hộ của Ecopark bán rất nhanh. Hiện tại thì các tòa S1, S2, S3 đều đang làm móng"- Nhân viên tư vấn môi giới cho biết.

Hiện tại công trường dự án Sky Oasis của Ecopark vẫn đang thi công và chưa xong phần móng

Nhân viên này cũng cho biết thêm "khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng thì anh chị ký trực tiếp với CĐT, hợp đồng con dấu đều là mẫu của CĐT hết. Các sàn chỉ được trả phí môi giới để tư vấn cho khách hàng".

Bất chấp pháp luật và rủi ro của khách hàng?

Trao đổi với PV Tài chính Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Huy Long- Công ty Luật Legal Gate Việt Nam nhận định:

'Việc dự án Sky Oasis Ecopark chưa xây xong móng đã rao bán và thậm chí tư vấn để khách hàng nhận đặt chỗ, đặt cọc tiền là vi phạm quy định của pháp luật, trái với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản'.

Thời điểm Chủ đầu tư được đưa căn hộ vào bán trên thị trường là lúc mà Chủ đầu tư cũng như tiến độ dự án trên thực tế đáp ứng được các điều kiện theo luật định. Cụ thể, chủ đầu tư cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, gồm: ''Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó".

Sự kiện ra mắt và nhận đặt cọc căn hộ tòa S3 được tổ chức vào thàng 7 vừa qua.

Theo Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

Như vậy, nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo Điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở lại quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo đúng quy định của pháp luật, chưa được pháp luật cho phép nhưng CĐT vẫn tiến hành rao bán bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ trước khi khách hàng chính thức ký hợp đồng mua bán là việc huy động vốn dưới hình thức nhận đặt cọc do tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không đủ, thiếu vốn. Đây có thể được coi là hành vi huy động vốn trái phép.

Đối với các dự án bất động sản có đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch. Do pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán các tài sản hình thành trong tương lai nên nếu xảy ra tranh chấp với CĐT, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu.

Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này. Người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.

CĐT hoàn thiện đầy đủ những điều kiện trước khi mở bán là sự khẳng định năng lực triển khai dự án cả về tài chính và yếu tố pháp lý. Việc chưa đủ điều kiện nhưng đã mở bán, mời gọi khách hàng ký Hợp đồng đặt cọc vừa là hành vi bất chấp các quy định của pháp luật vừa tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng mua nhà.