Rủi ro chương trình 'Đổi nhà 0 đồng': Người mua nhà có thể 'mất kép'

PV: Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện phương thức kinh doanh “Đổi nhà 0 đồng”, “Mua nhà không cần vốn” của một số chủ đầu tư như Masterise Homes; Dự án D -Homme… Ngay khi được tung ra thị trường, chính sách bán hàng này đã lập tức gây xôn xao giới đầu tư địa ốc với nhiều quan điểm trái chiều. Vậy ông đánh giá như thế nào về chương trình này?

Ông Đỗ Quý Duy: Tôi đã nghiên cứu rất kỹ chương trình “Đổi nhà 0 đồng” của Masterise Homes và một số đơn vị hiện nay. Có thể nói Masterise là một đơn vị lớn và phân khúc căn hộ của họ là cao cấp, họ hướng đến đối tượng khách hàng 2n (khách hàng có 2 nhà).

Đây là tệp khách hàng cao cấp và nhu cầu sử dụng sản phẩm của phân khúc khách hàng này ở mức bình thường, bởi đây là những người đã có nhà ở, thậm chí có những người đã sở hữu vài căn nhà rồi nên việc mua thêm một hoặc một vài bất động sản là nhu cầu nâng cao.

Với nhu cầu nâng cao đó thì việc họ sử dụng nhiều tài sản thế chấp là việc chấp nhận được, nhóm 2n là nhóm xác định năng lực tài chính tốt và thường xuyên sử dụng những gói vay và đòn bẩy tài chính tốt của ngân hàng. Về mặt lý thuyết, tư duy về mặt đòn bẩy tài chính ở đây là bình thường.

PV: Như ông đã nói, nhu cầu sử dụng sản phẩm của phân khúc khách hàng này không cao, vậy việc bán hàng có phải sẽ rất khó khăn đối với chủ đầu tư và các đơn vị phân phối?

Ông Đỗ Quý Duy: Như tôi đã nói, tệp khách hàng đã có nhà rồi thì nhu cầu nhà ởcủa họ là không cao. Tuy nhiên, chi phí bán hàng cho nhóm khách hàng này lại cao hơn, tiếp thị cho nhóm này cũng khó hơn… Vì vậy chủ đầu tư phải chấp nhận giảm lợi nhuận để tăng chi phí bán hàng khi hướng đến nhóm khách hàng này.

Nói vậy cũng để thấy tính thanh khoản của thị trường rất khó khăn, nó không tốt như chúng ta vẫn nghĩ. Bởi nếu tốt thì không nhất thiết phải mở rộng sang tiệp khách hàng khó tiếp thị hơn, khó bán hàng hơn, chi phí cao hơn, mọi thứ đều khó khăn hơn… Vì vậy, tôi cho rằng khi thanh khoản gặp khó khăn như vậy, việc mở rộng tệp khách hàng chắc chắn đơn vị bất động sản nào cũng sẽ phải làm.

PV: Vậy với những khách hàng mua nhà lần đầu thì sao? Dường như chương trình “Đổi nhà 0 đồng” đang bỏ qua nhóm này?

Ông Đỗ Quý Duy: Chủ đầu tư sẽ không bỏ qua tệp khách hàng nào cả, họ sẽ có cả những chương trình khác dành cho người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, tôi cho rằng đối với tệp khách hàng mua nhà lần đầu, trong bối cảnh hiện nay tính thanh khoản rất thấp, dòng tiền không đủ đáp ứng như doanh nghiệp cần nên chủ đầu tư mới đưa ra chương trình này để mở rộng tệp khách hàng cao hơn nữa.

PV: Ông có lưu ý gì về những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi tham gia chương trình “Đổi nhà 0 đồng” của một số chủ đầu tư hiện nay?

Ông Đỗ Quý Duy: Rủi ro có thể xảy đến khi người mua nhà mất khả năng thanh toán. Khi đó, họ có thể “mất kép” tài sản. Nghĩa là họ sẽ mất cả tài sản là căn nhà đã có sẵn được dùng thế chấp (gọi là căn nhà thứ nhất) và chính căn nhà đang mua (đây là căn nhà thứ hai).

Họ dùng tài sản đảm bảo là 2 bất động sản này thế chấp cho khoản vay mua nhà. Với  hai tài sản thế chấp này, người “nắm đằng chuôi” là ngân hàng. Trong trường hợp khả năng thanh toán của họ không đạt được như kết cấu hợp đồng với ngân hàng thì rủi ro sẽ đến, người mua nhà có thể mất quyền định đoạt đối với 2 tài sản đang được thế chấp này.

Nói dễ hiểu chính sách này là “chủ nợ” đang đưa ra bài toán để “con nợ” tăng tài sản đảm bảo của mình lên để sở hữu tài sản tương lai. Tuy nhiên tài sản tương lai này có thực sự trở thành tài sản hay không thì vẫn còn bỏ ngỏ, và cũng là điều mà người mua nhà nên cân nhắc.

Yếu tố rủi ro thứ hai là khả năng tăng giá của của bất động sản. Đây cũng là một vấn đề mà người mua nhà cần lưu ý. Khi chủ đầu tư gặp khó trong kinh doanh, họ đã phải mở rộng tệp khách hàng ra thì tính thanh khoản căn hộ đó cũng là vấn bỏ ngỏ nếu người mua nhà gặp khó khăn và cần bán đi.

Thực tế trên thị trường, nhiều người mua nhà đã phải rao bán “cắt lỗ” căn hộ ngay sau khi mua.

PV: Còn những mặt tích cực của chương trình này là gì, thưa ông?

Ông Đỗ Quý Duy: Tôi đánh giá đây là một chính sách bán hàng bình thường của các chủ đầu tư, không có gì quá ưu việt. Cũng giống như mình mua mảnh đất thứ 2, thứ 3 rồi mang tài sản là cái nhà của mình đi thế chấp là chuyện thường thấy trên thị trường.

Về bản chất là người mua sẽ tăng tài sản đảm bảo lên để mua nhà và việc này thì không có gì quá nổi bật.

PV: Một thực tế dễ nhận thấy trên thị trường bất động sản hiện nay là các chủ đầu tư ngày càng có xu hướng có những chương trình bán hàng mới, lạ, nhiều chính sách bán hàng rất hấp dẫn, thậm chí gây sốc. Vì sao lại có hiện tượng như vậy, thưa ông?

Ông Đỗ Quý Duy: Về mặt thị trường, tôi cho rằng không chỉ riêng Masterise mà sắp tới sẽ có nhiều chủ đầu tư của những dự án khác cũng sẽ đưa ra những chính sách bán hàng tương tự như vậy.

Bởi vì sao? Hiện nay, tại các đại đô thị, phần thanh khoản yếu là phần cao tầng bởi bước giá của phần này không rẻ, tổng giá trị cũng không rẻ, vị trí không trung tâm… Trong khi đó, giá thành sản phẩm lại ngang ngửa với trung tâm. Người mua họ sẽ có sự so sánh giữa nội đô và ngoại đô. Ngoại đô được quần thể, còn nội đô được sự tiện lợi và giá bán của nó bằng nhau. Tuy nhiên, giá cốt của sản phẩm thì ở nội đô sẽ cao hơn.

Rõ ràng các chính sách bán hàng càng ngày càng rộng hơn và sâu hơn cho khách hàng đã phản ánh nội tại, đó là sức cầu không như kỳ vọng với quy mô sản phẩm mà chủ đầu tư đưa ra. Đặc biệt ở đây đối với các chủ đầu tư lớn, bất cứ ngành nào người ta cũng sẽ nhìn vào những “cá mập” đầu ngành khi những doanh nghiệp này có những động thái cụ thể, chúng ta nhìn vào đó có thể phán đoán được tính thanh khoản thực tế của thị trường.

Vì vậy, tôi đánh giá là tính thanh khoản của dự án không được tốt như quy mô mà dự án đang có.

PV: Theo đánh giá của ông thì chương trình “Đổi nhà 0 đồng”  kiểu như Masterise đang áp dụng có tạo được sức hút và tạo ra sự đột phá về thanh khoản cho dự án hay không?

Ông Đỗ Quý Duy: Theo đánh giá của tôi thì chương trình này không phải là cái gì đó quá mới mẻ, quá hấp dẫn. Trong các dự án khu đô thị thường sẽ có 2 sản phẩm chính là nhóm sản phầm thấp tầng và cao tầng. Nhóm thấp tầng tôi cho rằng có thể sẽ tạo ra thanh khoản, còn ở nhóm cao tầng thì tôi đánh giá chưa cao chính sách này.

Tuy nhiên cũng cần có những chương trình như thế để thị trường “lột xác”, “lột xác” để hướng đến những cái mới hơn.

Trân trọng cảm ơn ông!