"Thổi" giá đất khắp nơi
Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Thủ tướng đánh giá về các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022.
Theo đó, HoREA cho biết đơn giá khởi điểm của 4 lô đất Thủ Thiêm do Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp đưa ra khá thấp, từ 89,6 - 242,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn giá đất trúng đấu giá của các lô cao gấp 3,9 - 8,3 lần so với giá khởi điểm.
Hiệp hội bất động sản TP.HCM đánh giá, lô 3-12 có giá là 2,43 tỷ đồng/m2 là các mức quá cao (giá ảo) so với giá đất thực tế hiện nay ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thậm chí cao hơn cả giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (Quận 1), nơi có giá đất cao nhất nhưng cũng chỉ khoảng trên 1 tỷ đồng/m2.
HoREA nêu trong văn bản: “Ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để “té nước theo mưa”, thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu; hoặc nhằm “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện “trót lọt” thì có thể “rút ruột” ngân hàng; hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi”.
Trên thực tế hiện nay, giá nhà đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên mức giá rất cao. Điển hình, một dự án nhà ở tại thành phố Thủ Đức (Quận 2 cũ) đang chào bán nhà phố có diện tích đất khoảng 95m2, gồm trệt và 4 lầu với giá bán lên đến khoảng 38,1 tỷ đồng, trong đó đơn giá đất có thể lên đến khoảng 350 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, sau khi đấu giá đất Thủ Thiêm, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3-9 và lô đất 3-12 (chiếm đến 79,06% tổng giá trúng đấu giá), chịu mất tiền đặt cọc.
    |
 |
| 4 khu đất được đấu giá ở Thủ Thiêm. Ảnh: VD |
Còn Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega đến nay chưa có thông tin nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nước theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, mà lẽ ra phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá trong thời hạn 30 ngày và phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá còn lại trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có Thông báo của Cục Thuế.
"Như vậy, không chỉ có doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để “trục lợi” mà nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách “tối đa hóa lợi nhuận” sau các cuộc đấu giá trên đây", HoREA nhận định.
Cần mạnh tay với hành vi trúng đấu giá rồi bỏ cọc
Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng có dấu hiệu bị “đầu cơ”, giá đất, giá nhà, giá căn hộ đang bị đẩy lên rất cao.
Theo HoREA, diễn biến tình hình các cuộc đấu giá đất trên đây càng cho thấy rõ “mặt trái” của cơ chế thị trường (nhằm “tối đa hóa lợi nhuận”) đòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế. HoREA cũng chỉ ra còn nhiều bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong đó, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo; Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa phân biệt trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, có sự khác biệt rất lớn với trường hợp đấu giá tài sản đơn lẻ như nền nhà, căn hộ, động sản, tài sản thanh lý…;
Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định thời gian chuẩn bị hồ sơ tham gia đấu giá phù hợp với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện "có năng lực tài chính", hoặc điều kiện "không vi phạm pháp luật về đất đai" của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
|
 |
| Sau khi các doanh nghiệp đấu giá cao sau đó bỏ cọc, giá đất ở nhiều nơi tại TP.HCM bị đẩy lên quá cao. Ảnh: VD |
Đặc biệt, hiện nay chưa quy định chặt chẽ về tiền đặt cọc để được đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc phải chứng minh có đủ năng lực tài chính để thanh toán mới được tham gia trả giá. Từ đó, dẫn đến việc chưa có quy định cụ thể việc xử lý vi phạm trong trường hợp doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua.
Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề nghị cần bổ sung quy định xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc”, theo hướng người đấu giá vừa bị mất tiền cọc, vừa phải nộp phạt khoảng 10% giá trúng.
Đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tăng cường rà soát các tổ chức tín dụng cho nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất và kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản để đảm bảo an toàn tín dụng.
Sớm xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất; pháp luật về đấu thầu trong đó có đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Hiệp hội cũng đề nghị quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất (“đất công”) để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày. Theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít, không phù hợp.