Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng.... Quy định là vậy, nhưng trên thực tế, rất nhiều dự án dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, cá biệt đang là bãi đất trống nhưng đã và đang được chủ đầu tư "bắt tay" với các sàn môi giới bất động sản quảng cáo, rao bán "lúa non" rầm rộ dưới nhiều hình thức, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Chưa xây dựng đã rao bán căn hộ chung cư
Thời gian gần đây, hoạt động quảng cáo, giới thiệu căn hộ dự án chung cư Eco Smart City Cổ Linh (Long Biên, Hà Nội) diễn ra rầm rộ trên nhiều kênh rao vặt và trang mạng.
Tuy nhiên, theo ghi nhận PV Dân Việt (tháng 6/2021), dự án chung cư Eco Smart City Cổ Linh hiện chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, xung quanh được rào chắn kỹ lưỡng, đồng thời dựng biển bảng quảng cáo về dự án, mặt bằng căn hộ, tiện ích… mà chưa hề có hoạt động thi công xây dựng nào.
    |
 |
| Vị trí lô đất làm dự án Eco Smart City Cổ Linh đang là bãi đất trống, chưa có hoạt động xây dựng. (ảnh chụp ngày 16/6/2021) |
Theo môi giới rao bán cho biết, dự án Eco Smart City Cổ Linh được quy hoạch xây dựng bao gồm 6 block cao 16 tầng với hơn 1000 căn hộ cao cấp, diện tích khoảng từ 40-77m2. Giá bán khởi điểm dự kiến trên 40 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,9-3,4 tỷ/căn hộ.
Thời điểm hiện tại, chủ đầu tư đang nhận đặt cọc thiện chí của khách hàng mua căn hộ chung với số tiền 30 triệu đồng. Khách hàng được lựa chọn căn đẹp và giá bán ưu đãi khi mở bán đợt 1.
Thậm chí, để lách luật huy động vốn, ngày 9/4/2021, Công ty TNHH Thiên Hương còn ký văn bản công bố Chính sách bán hàng Dự án Eco Smart City Long Biên chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn 1 đặt cọc 100 triệu đồng; giai đoạn 2 ký Hợp đồng đảm bảo và khách hàng nộp 20% tổng giá trị sản phẩm bao gồm cả VAT; giai đoạn 3 là Hợp đồng mua bán khi đã đủ điều kiện mua bán căn hộ và khách hàng phải nộp 70% còn lại.
|
 |
| Xung quan lô đất làm dự án Eco Smart City Cổ Linh đang được dựng biển quảng cáo, giới thiệu. (ảnh T.K) |
Liên quan đến việc này, thông tin từ Sở Xây dựng cho biết, đến thời điểm hiện tại (7/6/2021), Sở này chưa nhận được văn bản, hồ sơ nào liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng đối với các Dự án Eco Smart Cổ Linh. Sở Xây dựng cũng chưa nhận được văn bản, hồ sơ nào liên quan đến việc nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của các dự án trên, cũng như văn bản của chủ đầu tư đề nghị xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Chưa xây xong móng đã rao bán rầm rộ
Tương tự như dự án Eco Smart City Cổ Linh, hiện tại dự án Lavender Garden (176 Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội) đang trong giai đoạn thi công phần móng. Tuy nhiên, ngay ngoài cổng dự án, văn phòng giao dịch đã mọc lên, cùng đông đảo nhân viên môi giới rao bán dự án một cách công khai, rầm rộ ngay giữa mùa dịch.
|
 |
| Dự án chung cư Lavender Garden đang thi công phần móng. (ảnh chụp tháng 6/2021) |
Theo tìm hiểu PV, việc phân phối dự án không trực tiếp qua chủ đầu tư, mà do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thăng Long Capital ủy quyền cho sàn giao dịch phân phối dự án là Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Bắc Hà (Công ty Bắc Hà) rao bán và thu tiền đặt chỗ của khách hàng có nhu cầu.
Môi giới bán dự án này tư vấn, dự kiến giá từ 30 - 35 triệu đồng tùy theo từng tầng và tăng theo tiến độ. Khách hàng chuẩn bị 25%, ngân hàng hỗ trợ 70%, khi nhận nhà sẽ đóng tiếp 5%.
|
 |
| Môi giới công khai rao bán, tư vấn khách hàng vào tiền đặt cọc giữ chỗ ngay tại dự án Lavender Garden. (ảnh T.K) |
Thời điểm hiện khách hàng có nhu cầu sẽ nộp cọc thiện chí giữ chỗ là 20 triệu đồng để được ưu tiên. "Có nhiều hình thức như ưu tiên 1, ưu tiên 2, ưu tiên 3 ví dụ khách chọn 1 căn chưa có ai vào đặt cọc, khách nào đặt đầu tiên thì được ưu tiên 1, khách vào sau thì xếp vị trí ưu tiên 2. Nếu khách ưu tiên 1 không vào nữa thì khách ở ưu tiên 2 được xếp vào ưu tiên 1", môi giới tư vấn.
Tuy nhiên, nhóm môi giới bán dự án này cũng thừa nhận, chủ đầu tư chưa đưa giá chính thức. Và dự án chưa đủ điều kiện bán theo quy định của pháp luật do chưa xong phần móng tòa nhà chung cư.
Được biết, dự án Lavender Garden tọa lạc tại số 176 Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội do liên danh Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Sông Hồng (Công ty Sông Hồng) và Công ty Cổ phần Chế biến Kinh doanh lương thực – thực phẩm Hà Nội (Công ty thực phẩm Hà Nội) làm chủ đầu tư. Với quy mô 3.737,8m2, gồm 15 lô shophouse và 70 căn chung cư.
Theo nhìn nhận của giới luật sư, hợp đồng đặt cọc, hợp tác góp vốn… hầu hết trường hợp đó chủ đầu tư "lách luật" khi chưa đủ điều kiện bán hàng vẫn huy động vốn, gây rủi ro cho người mua nhà. Các sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư lại chuyển hồ sơ hợp tác sang sàn giao dịch để ký hợp đồng rất mơ hồ với người dân. Bản chất là bán tài sản hình thành trong tương lai, khi chưa hội tụ đủ điều kiện.
Đủ chế tài xử lý đặt cọc giữ chỗ tại các dự án chưa đủ điều kiện bán
Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Với những quy định trên, Bộ Xây dựng khẳng định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật. |
Trần Kháng