Chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng đã rao bán
Theo thông tin quảng cáo, Dự án TNR Stars Cao Phong địa chỉ Thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình có quy mô 9,9 ha, do Công ty CP đầu tư phát triển bất động sản TNR Holdings Việt Nam làm chủ đầu tư với vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng với 328 lô liền kề và 16 lô biệt thự với diện tích từ 80 – 300 m2.
Hiện Dự án TNR Stars Cao Phong chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.
TNR Stars Cao Phong cũng quảng bá rằng dự án nằm trên trục QL6 đi Hà Nội và các tỉnh Tây bắc, cách trung tâm TP Hòa Bình 10km, cạnh bênh viện huyện, siêu thị trung tâm, chợ trung tâm huyện Cao Phong.
Hiện, TNR Stars Cao Phong Hoà Bình đang được giao bán tràn lan trên mạng xã hội với nhiều quảng cáo “có cánh” như sổ đỏ lâu dài, khu trung tâm…Theo ghi nhận, tính đến thời điểm hiện tại, TNR Stars Cao Phong đang thực hiện việc san lấp mặt bằng, chưa xây dựng xong hệ thống hạ tầng.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, đất nền tại dự án này đang được một số cá nhân, tổ chức đăng tin, rao bán rầm rộ trên mạng xã hội và các sàn giao dịch bất động sản.
Chính sách và tiến độ thanh toán dành cho khách hàng của TNR tại Dự án TNR Stars Cao Phong.
Vào vai một khách hàng có nhu cầu mua đất tại dự án TNR Cao Phong, PV được nhân viên bán hàng cho biết, dự án chia làm các khu: Khu biệt thự, nhà phố liền kề, shophouse park view và shophouse trong đó shophouse park view được xây dựng hoàn thiện còn lại là đất nền.
“Đến nay (30/12) chủ đầu tư đã ra hàng đợt 2 rồi, đợt 1 từ đầu tháng 12 đã bán gần hết. Đợt 2 này chúng em cũng chỉ còn khoảng 30% nữa là lấp đầy thôi. Nếu anh chị không vào hợp đồng nhanh thì vài hôm nữa chỉ mua lại chứ không còn hàng đâu”.
“Các thủ tục pháp lý bên em đầy đủ hết, chủ đầu tư đang giải phóng mặt bằng cũng sắp xong chỉ còn một vài hạng mục nữa thôi. Anh chị mua thời điểm chưa xong mặt bằng mới có lựa chọn chứ bên em mà giải phóng xong mặt bằng, làm đường xá xong thì không còn đâu, mà lúc đấy chênh rất cao”.
Theo chính sách đặt chỗ của TNR Holdings, thời gian hiệu lực áp dụng Chính sách đặt chỗ từ ngày 10/12/2021 tới tối ngày 31/12/2021. Đối tượng áp dụng là khách hàng đặt cọc mua đất tại Dự án TNR Start Cao Phong, kể từ ngày 10/12/2021 đến ngày 31/12/2021. Khách hàng giữ chỗ với số tiền tối thiểu 20 triệu đồng và bổ sung đủ 50 triệu đồng trong thời gian 24h kể từ thời điểm giữ chỗ.
Đến thời điểm hiện tại dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật, điện, đường, thoát nước vẫn chưa hoàn thiện.
Tuy nhiên, tại phụ lục của văn bản trên lại quy định: “Khách hàng không hoàn thành đủ 100% số tiền giữ chỗ theo quy định trong thời hạn 24h kể từ thời điểm nộp tiền để ký thỏa thuận giữ chỗ hoặc vào 18h của ngày hôm sau (tùy thời điểm nào tới trước) thì chủ đầu tư có quyền thu hồi lô đất và khách hàng mất toàn bộ số tiền giữ chỗ đã nộp.
Trong 5 ngày làm việc kể từ ngày ký thỏa thuận giữ chỗ, khách hàng phải thanh toán theo tiến độ của chính sách này và ký hợp đồng đặt chỗ. Theo nội dung kể trên, khách hàng mới chỉ ký thỏa thuận giữ chỗ và hợp đồng đặt chỗ thì chưa thực sự là chủ của lô đất như việc ký kết hợp đồng đặt cọc.
Có dấu hiệu lách thuế
Nhân viên bán hàng tại dự án cho biết: “Giá đất các khu từ 12 – 16 triệu/m² và mức chênh cũng tùy từng khu vực, trong đó khu nhà phố liền kề là chênh thấp nhất khoảng 150 triệu/lô và cao nhất là shophouse với mức chênh 300 đến 350 triệu đồng/lô, cái tiền chênh này đều để hết bên ngoài. Khi mua anh chị chỉ cần vào cọc sau đó làm hợp đồng mua bán rồi vào tiền theo các giai đoạn theo đúng giá đất chủ đầu tư họ bán còn khoản tiền chênh thì bọn em viết biên lai thu tiền riêng cho chị chứ không đưa vào hợp đồng mua bán”.
Để chúng tôi yên tâm, nhân viên này còn nói thêm: “Chủ đầu tư họ chi phí rất là nhiều khoản, trong đấy là có khoản thuế khi anh chị mua đất họ cũng phải nộp nên nếu đưa cả tiền chênh vào thì tiền thuế sẽ lại tăng cao. Cái phí này chủ đầu tư họ nói là trốn thuế, thu ngoài thêm để bù vào khoản mật độ thi công các chi phí nó đẩy lên cao hơn”.
Được biết, khoản tiền chênh lệch này là doanh thu, thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp, cá nhân bắt buộc phải khai báo để nộp thuế đầy đủ chuyển nhượng bất động sản. Vậy, số tiền hàng tỷ đồng chênh lệch giữa hợp đồng và thực tế không được ghi chép vào sổ sách hóa đơn sẽ nghiễm nhiên không có căn cứ để tính thuế.
Tình trạng “lách luật”, “bán một đằng, ghi một kiểu” sẽ giúp chủ đầu tư thu lợi bất chính số tiền chênh rất lớn, đây có thể được xem là hành vi gian lận, trốn thuế, khiến thất thu tiền thuế nhà nước.
Bên cạnh đó, việc này cũng vô tình đã tạo ra nhiều nguy cơ và hệ lụy khó lường cho khách hàng bởi nếu dự án xảy ra tranh chấp, nếu khách hàng muốn lấy lại tiền thì sẽ chỉ nhận được khoản tiền ghi trên hợp đồng, số tiền chênh ngoài sẽ không có đủ căn cứ pháp lý để đòi chủ đầu tư và nghiễm nhiên, trong trường hợp này khách hàng sẽ là những người phải chịu thiệt thòi.
Theo khoản 5 Điều 108 Luật Quản lý thuế quy định hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn”. Các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận…) mua bán tài sản với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế được xác định là những tài liệu không hợp pháp.
Người nộp thuế có nghĩa vụ: khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế; cung cấp chính xác, đầy đủ, kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế…
Khi cơ quan nhà nước có cơ sở xác định hợp đồng mà người nộp thuế kê khai sai giá chuyển nhượng thực thì hợp đồng đó là không hợp pháp. Khi công an điều tra có chứng cứ chứng minh giá trị hợp đồng không đúng, các bên cố tình khai gian thì cá nhân, doanh nghiệp sẽ bị xử lý tội trốn thuế theo quy định pháp luật.
Đến thời điểm hiện nay, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình chưa có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, chủ đầu tư chưa được phép ký các loại hợp đồng huy động vốn này đối với các sản phẩm tại dự án TNR Cao Phong.
Trao đổi nhanh với phóng viên qua điện thoại, ông Trần Hải Lâm – Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình cho biết: “Khu dân cư Núi Đầu Rồng là dự án do Công ty May diêm Sài Gòn trúng đấu giá và làm chủ đầu tư. Hiện nay, tỉnh đang tính tiền sử dụng đất để chủ đầu tư đang thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì làm sao mà đủ điều kiện để bán được, họ phải hoàn thiện nghĩa vụ tài chính và làm xong hạ tầng mới được phép bán”.
Thanh Tầm - Thanh Tân