Sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư
PV: Đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực đời sống kinh tế-xã hội của nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Trước tình hình đó, thị trường bất động sản diễn biến ra sao, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Yếu tố đầu tiên dịch covid – 19 ảnh hưởng đến thị trường mà chúng ta nhìn thấy rất rõ là giao dịch giảm nhưng giá bất động sản đi ngang.
Bắt đầu từ tháng 3/2020, sự tác động của dịch bệnh đến thị trường đã thể rõ rệt khi lượng giao dịch bắt đầu giảm mạnh. Lúc này các nhà đầu tư có cái nhìn khá bi quan về thị trường, rất nhiều người có suy nghĩ là nếu lượng giao dịch hạn chế sẽ dẫn đến tình trạng bán tháo và giá sẽ giảm liên tục.
Tuy nhiên, bất động sản vận động hơi khác so với kỳ vọng của nhiều người, trong các giai đoạn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn, giá bất động sản thường có xu hướng đi ngang. Sự đi ngang này phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư, bởi dịch Covid – 19 mang tính chất ngắn hạn còn kỳ vọng đầu tư mang tính chất dài hạn. Do vậy, nhà đầu tư sẽ không tìm cách bán tháo bằng mọi giá.
Đây cũng là lí do mà năm 2020, mặt bằng giá của 2 khu vực Hà Nội và TP HCM không nhiều biến động. TP HCM gần như đi ngang, và Hà Nội tăng nhẹ do sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư từ Nam ra Bắc.
PV: Ông vừa đề cập đến sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư từ Nam ra Bắc. Đó là sự dịch chuyển thị trường đầu tư từ miền Nam chuyển ra miền Bắc, hay là dịch chuyển theo phân khúc bất động sản, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Đây cũng là yếu tố thứ 2 dịch Covid – 19 tác động đến thị trường mà tôi muốn nói, đó là sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư của nhà đầu tư. Ở đây có sự dịch chuyển theo hai khía cạnh, một là dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ Nam ra Bắc. Hai là dịch chuyển theo phân khúc bất động sản.
Thông thường, các nhà đầu tư hay có xu hướng đầu tư vào các khu vực miền Nam với mặt bằng giá cao và lợi nhuận tốt. Ở giai đoạn 2017 – 2019, mặt bằng giá bất động sản miền Nam tăng đến khoảng 30%.
Tuy nhiên, đến khi có dịch, có một hiện tượng rất rõ xảy ra đó là phân khúc nhà riêng, đất thổ cư khu vực miền Bắc rất “nóng”, kể cả trong dịch vẫn có giao dịch tốt. Điều này xuất phát từ nguyên nhân dòng tiền đầu tư miền Bắc có xu hướng “rút” dần từ miền Nam về. Những yếu tố liên quan đến dịch khiến người ta phải kiểm soát lại các khoản đầu tư tại khu vực miền Nam, bởi nó khá xa.
Sau đó, họ đầu tư vào phân khúc thổ cư, nhà riêng tại Hà Nội vẫn có xu hướng đi ngang so với các năm trước, xu hướng này đã khiến mặt bằng giá loại hình đất thổ cư, nhà riêng tăng khoảng 10 – 15% trong năm 2020.
Yếu tố thứ 3 là ảnh hưởng của Covid – 19 giúp thanh lọc thị trường bất động sản. Trước kia, mua bán bất động sản thường là gặp mặt trực tiếp, trao đổi trực tiếp. Nhưng khi có dịch, việc gặp mặt trực tiếp trở nên hạn chế mà sẽ phải thông qua các kênh trực tuyến. Trong bối cảnh đó, những đơn vị có chuẩn bị tốt về mặt công nghệ, chuẩn bị tốt về mặt tài chính cũng như tinh thần của nhân viên sẽ có thể tiếp tục “chiến đấu” và vượt qua khó khăn để tồn tại, thậm chí phát triển.
Ngược lại, những doanh nhiệp không có sự chuẩn bị, không có kế hoạch ứng phó với tình hình sẽ trở nên bị động và gặp rất nhiều khó khăn. Trong năm vừa rồi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc ngừng hoạt động. Vì vậy, thị trường được thanh lọc.
Yếu tố cuối cùng, liên quan đến xu hướng của dòng tiền vào các kênh đầu tư. Có thể thấy, dòng tiền trong năm qua không hút về bất động sản, vì đang tập trung vào ngành đầu tiên đó là chứng khoán. Khi nhà đầu tư có xu hướng chốt lời mảng này, chắc chắn sẽ tạo ra những đợt sóng đầu tư sang thị trường bất động sản.
Điều đó đã thể hiện ngay trong quý 1/2021, thị trường có những cơn sốt đất diễn ra trên phạm vi cả nước, đến thời điểm bây giờ các cơn sốt đã nguội, tuy nhiên chắc chắn sẽ có những làn sóng như tương tự dòng tiền đang ở giữa chứng khoán và bất động sản chứ chưa tập trung lại để sản xuất.
Thị trường bất động sản chưa xuất hiện nguy cơ bong bóng
PV: Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, thời gian gần đây bất động sản tăng giá mạnh, lượng quan tâm và đầu tư tăng vọt bất chấp dịch Covid - 19. Tuy nhiên, thực trạng này cũng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại bong bóng bất động sản sẽ xảy ra. Vậy quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Năm 2020, giá bất động sản có xu hướng đi ngang và tăng nhẹ. Tuy nhiên đến giai đoạn quý 1/2021 thị trường bất động sản tăng mạnh do sốt đất xảy ra khắp nơi khiến nhiều người lo ngại bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Vậy trước khi quan ngại bong bóng, cần phải hiểu rõ bong bóng bất động sản là gì?
    |
 |
| Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, thị trường bất động sản chưa xuất hiện nguy cơ bong bóng |
Nhiều người vẫn nghĩ bong bóng xảy ra khi giá bất động sản tăng, nhưng giá tăng nhiều khi là tín hiệu tích cực của thị trường chứ không phải là yếu tố tiêu cực. Có thể hình dung thị trường bất động sản là một cái cột trụ kinh tế rất cao, rất mạnh. Nếu cái trụ đó mà giảm sẽ kéo theo nhiều hệ luỵ rất nguy hiểm bởi nó có sự liên kết rộng trên các đối tượng liên quan đến bất động sản.
Trên thực tế, không chỉ Việt Nam mà rất nhiều nước khác trên thế giới trong giai đoạn vừa rồi giá bất động sản tăng lên rất cao. Nhưng giá cao khi người mua có nhu cầu và gắn với nhu cầu của thị trường.
Vậy bong bóng bất động sản xảy ra khi nào? Đó là khi giá bất động sản vượt lên quá giá trị thực của nó, rồi người ta lại dùng bất động sản đó để đi vay, thế chấp ngân hàng và tiếp tục đẩy giá thông qua mỗi lần vay tiếp như vậy lên cao hơn, khi thị trường không thể chấp nhận được giá trị bất động sản đó nữa thì bong bóng sẽ vỡ.
Tuy nhiên, hiện tại nhà nước kiểm soát thị trường bất động sản về mặt vĩ mô khá tốt, tăng trưởng tín dụng cho bất động sản không nhiều, thậm chí bị “siết” rất chặt.
Bên cạnh đó, quá trình đô thị hoá khiến các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM mỗi năm cần đến 70.000 căn hộ, trong khi đó nguồn cung từ năm 2019 đến nay đã giảm xuống rất thấp, không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường. Vì vậy có thể nhận thấy là rủi ro bong bóng hiện tại ở mức không cao.
Còn nếu cục bộ ở một khu vực nhất định, đang bị “thổi giá” bởi các thông tin quy hoạch không có thật thì mức giá này là giá ảo, tạo nên các cơn “sốt đất ảo”, nhưng đó không phải là đại diện cho toàn bộ thị trường. Vì vậy, quan điểm của tôi hiện tại chưa có rủi ro bong bóng bất động sản.
PV: Theo ông, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ diễn biến như thế nào?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản giai đoạn tiếp theo sẽ diễn biến theo xu hướng dần phục hồi. Thông thường sau một giai đoạn thị trường khó khăn, thì sóng đầu tư đầu tiên sẽ là “sóng” chứng khoán, sau đó là “sóng” bất động sản đi sau và sẽ có rất nhiều đợt “sóng” nhỏ lên xuống giúp thị trường dần dần phục hồi.
Một yếu tố tích cực nữa, hiện đang là giai đoạn chúng ta có hệ thống chính quyền với các vị trí mới, thường thì sau khi có sự thay đổi như vậy, thị trường thường có xu hướng tốt lên. Năm nay cũng sẽ có sự khai thông nhiều hơn về các dự án, dự án mới sẽ được cấp phép nhiều hơn để tạo ra nguồn cung cho thị trường. Và khi chúng ta kiểm soát tốt về vắc-xin thì khả năng thị trường sẽ quay trở về dần trước thời điểm 2019 khi dịch bệnh không còn ảnh hưởng quá nhiều.
Tuy nhiên, việc tiêm vắc-xin của Việt Nam hiện nay diễn ra khá chậm, vì nguồn cung chưa đủ nhiều. Với tốc độ tiêm như vậy thì tôi nghĩ rằng phải khoảng 1-2 năm nữa người dân Việt Nam mới được tiêm đủ.
Vì vậy, trong giai đoạn mà mọi thứ chưa thực sự ổn thì thị trường sẽ có sự lên xuống theo tình hình. Chẳng hạn khi dịch đến thị trường sẽ chững lại, khi dịch được kiểm soát thị trường lại tốt lên. Tôi dự đoán đến thời điểm cuối năm 2022 – 2023 thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đạt được bước phát triển mạnh mẽ như giai đoạn 2017 – 2019.
Trân trọng cảm ơn ông!
Hải Lan