KDPL: Condotel sẽ ra sao trong năm 2021?

Quan ngại về thị trường condotel

Đầu năm 2021 thị trường bất động sản chứng kiến thông tin ồ ạt rao bán cắt lỗ căn hộ condotel tại cacsv dự án xây dựng trên khắp các miền. Tuy nhiên, vẫn có những dự án condotel mới đang ra mắt thị trường với cam kết mang đến lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Hiện đang có nhiều dự án mang hình thái condotel đang được mở bán trên thị trường như The Aston Luxury Residence tại TP. Nha Trang - Khánh Hòa (thành viên của Tập đoàn Danh Khôi làm chủ đầu tư), Best Western Premier Sapphire Hạ Long tại Quảng Ninh (do Công ty BĐS Doji Land làm chủ đầu tư)...

Bên cạnh đó, các thị trường cũ như Đà Nẵng, Phú Quốc - Kiên Giang, TP. Nha Trang - Khánh Hòa cũng đang chứng kiến nhiều đợt mở bán, ra mắt sản phẩm condotel. Điều đó dẫn tới nguồn cung của loại hình bất động sản này tiếp tục tăng nhanh trong thời gian tới.

Cuối tháng 3/2021, thị trường bất động sản Khánh Hòa chứng kiến lễ ra mắt dự án Vega City Nha Trang rộng 43,8ha do Tập đoàn KDI Holdings làm chủ đầu tư. Quy mô dự án này với 168 shophouse, 100 biệt thự nghỉ dưỡng, 1.500 căn hộ khách sạn với mức đầu tư lên tới 13.000 tỷ đồng.

Có nên mua Vega City Nha Trang trong bối cảnh condotel đang gặp nhiều khó khăn?

Vega City Nha Trang nằm ở vị thế đắc địa tại Bãi Tiên - nơi có bờ biển cát trắng mịn dài 2km, nằm trong khu vực kết nối với kinh tế Bắc Vân Phong và trung tâm Trần Phú.

Chủ đầu tư KDI Holdings kỳ vọng Vega City Nha Trang sẽ hâm nóng thị trường bất động sản condotel vốn đang bị đánh giá đáng băng trong gần nửa năm qua.

Mặc dù vậy, chứng kiến sự ra mắt sản phẩm của một số dự án condotel trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư vẫn tỏ ra không mấy lạc quan về loại hình bất động sản đang còn gặp nhiều vướng mắc về tình pháp lý và chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 này.

Thậm chí condotel đang có biểu hiện thoái trào trong thời gian tới khi chứng kiến hàng loạt chủ đầu tư dự án phá vỡ cam kết lợi nhuận, chấp nhận bị khách hàng khởi kiện ra tòa với nhiều rủi ro chứ không còn đủ điều kiện để hoàn trả lãi suất như đã cam kết ban đầu.

Thị trường condotel đang chứng kiến đợt sóng rao bán cắt lỗ ồ ạt tại hàng loạt dự án. Tại Nha Trang - Khánh Hòa, các sản phẩm condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Lê Thánh Tôn, Phạm Văn Đồng… đang rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100-300 triệu đồng/căn. Thậm chí, có những căn condotel trên đường Lê Thánh Tôn rao bán cắt lỗ lên đến 500-600 triệu đồng.

Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa dự báo, trong nửa đầu của năm 2021 thị trường căn hộ condotel ở địa phương này sẽ vẫn bế tắc cho đến khi hình thành khung pháp lý. Nhà đầu tư sẽ chủ động chuyển dòng tiền sang những sản phẩm sinh lời phù hợp trong tình hình mới.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho biết, suốt 1 năm qua, nhiều nhà đầu tư có căn hộ condotel ở Khánh Hòa gần như không kiếm được đồng lợi nhuận nào từ việc cho thuê.

Tại Đà Nẵng, condotel trên các tuyến đường Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền… cũng ghi nhận nhiều căn đang rao cắt lỗ phổ biến từ 200-300 triệu đồng. Cá biệt có một số căn hộ được rao bán cắt lỗ 400 – 700 triệu đồng…

Trong báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam về tình hình thị trường năm 2020 mới công bố cho thấy, lượng giao dịch condotel đang rất hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho với 18.000 sản phẩm.

Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2020 lượng giao dịch condotel gần như đóng băng.

Đến quý IV/2020 thị trường condotel có khởi sắc hơn nhưng cả năm chỉ ghi nhận có 120 sản phẩm condotel được giao dịch.

Bên cạnh condotel, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, Villas, shophouse năm 2020 có lượng cung đạt gần 15.000 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ của các loại hình sản phẩm này xấp xỉ chỉ ở mức 8%.

Phối cảnh dự án Vega City Nha Trang.

Sẽ siết chặt condotel trong thời gian tới

Giữa tháng 3/2021, khi nói về dự án condotel trên địa bàn, ông Trần Nam Bình - Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho biết, hiện nay tất cả các dự án condotel đã triển khai xây dựng trên địa bàn tỉnh đang "đứng hình" vì phải chờ ý kiến của các bộ, ngành đưa dòng sản phẩm này vào khuôn khổ quản lý.

Tỉnh Khánh Hòa là một trong 3 địa phương có lượng condotel cao nhất nước với 30 dự án được cấp phép. Riêng TP Nha Trang có 17 dự án với khoảng 15.000 phòng.

Khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh - Khánh Hòa có 41 dự án xây dựng khách sạn, condotel đến nay chỉ có 11 dự án đã hoàn thành hoặc đi vào hoạt động một phần. Số còn lại có 9 dự án chưa thi công, hết hạn, tranh chấp; 21 dự án đang triển khai, vi phạm tiến độ.

Theo ông Bình, hiện nay dòng bất động sản nghỉ dưỡng đang chia thành 2 hình thức là các dự án đã đi vào hoạt động và dự án đang trong quá trình xây dựng, làm thủ tục cấp phép. Ở Khánh Hòa, các dự án đã hoàn thành thì đang vướng khung pháp lý, còn những dự án đang hoặc chưa triển khai cũng vướng "đất ở không hình thành đơn vị ở" nên không thể tiếp tục triển khai.

Đầu tháng 3/2021, cơ quan chức năng Khánh Hòa đã phải hủy cấp phép chuyển đổi dự án condotel đã đi vào vận hành gần 3 năm là Ariyana Smart Condotel Nha Trang để phù hợp với khung pháp lý hiện hành.

Bộ Xây dựng cũng có ý kiến về việc cần phải "siết chặt" hơn nữa các quy định về xây dựng condotel tại những dự án có loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nâng cao công tác quản lý đối với các dự án condotel. Thứ nhất, khi xem xét thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng phải làm rõ về quy mô về diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, chỉ tiêu dân số đối với việc bố trí các chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, nhà ở thương mại liên kế để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Thứ hai, khi quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình bất động sản condotel cần đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình; lưu ý việc hình thành và phát triển loại hình bất động sản này phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng thời kỳ.

Thứ ba, cân nhắc công tác cấp mới các thủ tục pháp lý cho phép đầu tư xây dựng (phê duyệt quy hoạch, quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình bất động sản condotel).

Thứ tư, khi thực hiện công tác thẩm định, cấp phép xây dựng rà soát kỹ các cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng, chủ trương đầu tư, đánh giá việc tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, đặc biệt là các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trường hợp còn thông tin chưa rõ liên quan đến dân số của chức năng lưu trú, khả năng đáp ứng hạ tầng khu vực thì cần có văn bản gửi cơ quan quản lý quy hoạch của địa phương để được làm rõ.