 Quy trình mua nhà không cần tiền mặt từ chương trình “Nhà đổi Nhà – Home for Home”. |
Nâng tầng cuộc sống người Việt lên chuẩn quốc tế không cần vốn
Theo chính sách của Masterise Homes - chủ đầu tư với định vị thương hiệu nhà phát triển sở hữu nhiều dự án bất động sản hàng hiệu, giải pháp “Nhà đổi nhà - Home for Home” được thực hiện phối hợp cùng ngân hàng Techcombank. Chủ đầu tư cho rằng, đây chính là giải pháp đầu tiên tại thị trường giúp người Việt “đổi nhà” không cần vốn.
Ý tưởng của giải pháp là giúp các gia đình Việt có cơ hội nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp tại Việt Nam, mà không thanh toán bất kỳ khoản nào đến ngày bàn giao căn hộ mới. Các dự án cao cấp áp dụng bao gồm Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo chủ đầu tư, điểm độc đáo nhất của giải pháp chính là “công thức Win-Win-Win” (ba bên cùng có lợi), mang đến lợi ích toàn diện đối với thị trường, nhà phát triển và trên hết là chủ sở hữu cuối cùng bất động sản.
Cộng đồng mạng “bóc” bản chất chính sách “đòn bẩy siêu tài chính” cho vay 100% giá trị căn hộ
Ngay sau khi chính sách được tung ra, sau khi nghiên cứu, cộng đồng người mua nhà đã chỉ ra thông điệp truyền tải không rõ ràng về bản chất chương trình và thực tế thực hiện.
Theo từ điển Tiếng Việt, “đổi” có nghĩa là đưa cái mình có để lấy cái người khác có, theo thoả thuận giữa hai bên. Ví dụ, đổi gạo lấy muối, đổi tiền chẵn sang tiền lẻ, đổi ngày công cho nhau.... Với chương trình “Nhà đổi nhà” phần lớn mọi người sẽ hiểu ngay là đổi từ cái nhà này sang cái nhà khác.
Tuy nhiên, các thành viên của Group Cộng đồng Bất động sản phân tích, bình thường theo pháp luật hiện hành, một sản phẩm bất động sản như căn nhà chỉ được tổ chức tín dụng cho vay khoảng 70% giá trị, 30% giá trị người mua nhà phải có sẵn đối ứng. Thay vì 30% có sẵn thì người mua nhà phải đưa bất động sản là căn nhà đang có để không phải nộp khoản ban đầu này. Về bản chất, đây là hình thức sử dụng “siêu đòn bẩy tài chính” lên đến 100% khi mua căn hộ tại các dự án của Masteri Homes nên không có chuyên nhà đổi nhà như chính sách công bố.
Nhận diện nguy cơ rủi ro mua nhà ế giá cao và bẫy nợ nần
Theo khảo sát, dự án Masteri Waterfront tại huyện Gia Lâm quy mô 3,837 căn hộ và dự án Masteri West Heights tại Đại Mỗ quy mô 3.599 căn hộ, có mức giá trung bình từ 45-60 triệu đồng/m2. Mức giá này cao tương đương với mức giá của các dự án trung tâm nội đô Hà Nội và cao hơn hẳn so với dự án khác cùng khu vực. Chiến lược Bắc tiến của Masteri Homes chưa gặt hái được thành công khi tại họp báo Công bố Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội Quý 1/2021 của Savills Vietnam cho thấy, tỷ lệ giao dịch thành công của dự án này thấp và vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong khâu bán hàng.
Với dự án Masteri Centre Point tại Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ lên đến 5.094 căn và hiện nay tình trạng bán cắt lỗ bỏ cọc đang diễn ra âm ỉ. Như vậy, tổng số quỹ căn thực hiện cho chính sách “Nhà đổi nhà” lên đến cả ngàn căn thực tế là những căn hộ bán ế phải tìm cách bán hết.
Các chuyên gia tài chính cho rằng, để có được chính sách cho khách mua nhà 50-70%, chủ đầu tư đã phải tính đến phương án tăng giá bán căn hộ hoặc giảm lợi nhuận. Nếu theo phương án chủ đầu tư giảm lợi nhuận thì đồng nghĩa những khách hàng mua trước đây bị tình trạng mất giá. Còn theo phương án tăng giá bán bù vào lãi suất thì người mua nhà đã phải mua giá tăng cao hơn so với giá không vay.
Với những căn hộ giá trị từ 3- 5 tỷ tại Hà Nội đến những căn hộ chục tỷ tại Thành phố Hồ Chí Minh, cũng là dành cho tầng lớp trung thượng lưu, mua nhà là để thể hưởng thụ cuộc sống và thể hiện đẳng cấp. Chính trong thông điệp truyền thông cũng mâu thuẫn khi chỉ ra rằng, ngày nay, việc nâng cấp căn hộ chính là đầu tư giá trị của hiện tại cho tương lai, trở thành định hướng tất yếu để cải thiện chất lượng cuộc sống của cả gia đình. Thế nhưng, việc chuyển đổi từ nhà cũ sang một căn hộ cao cấp không phải là điều “trong tầm tay” với nhiều gia đình trẻ tại Việt Nam, khi họ phải đối mặt với gánh nặng tài chính, khó khăn trong việc thanh khoản căn hộ cũ, lo ngại về chất lượng của chung cư,…
 Phối cảnh dự án Masteri Waterfront tại Gia Lâm, Hà Nội. |
Vì vậy, không có tiền mà nói đến mua nhà xa hoa cao cấp là điều khó thực hiện tại Việt Nam. Tâm lý của người Việt là mua nhà xong phải có tiền dư dả chăm lo cuộc sống gia đình, trang trải sinh hoạt, để dành tiền bất trắc và tiền để đầu tư sinh lợi. Còn khi mua xong về nhà cũ không mua bán cầm cố được, nhà mới nếu có vấn đề gì xảy ra cả hai căn nhà đều rủi ro về pháp lý và mất quyền định đoạt. Thêm vào đó là áp lực bán nhà cũ trả nợ 30% cho nhà mới và và trả nợ lãi suất 70% vay trong nhiều năm có thể đưa khách hàng vào cái “bẫy” mà người mua theo chính sách này cần biết rõ và cân nhắc.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong chương trình “Nhà đổi Nhà”, người tham gia phải đang có nhà ở, ổn định và sở hữu hợp pháp. Được quyền tham gia mua nhà mới tại dự án phát triner BĐS mới mà không cần trong tay khoản tiền nào. Chỉ cần đồng ý đưa nhà cũ vào để làm thủ tục nhận nhà mới.
Nghe thì là chính sách nhân văn, hợp lý cho người mua nhà, nhưng ông Nguyễn Văn Đính cho rằng cần làm rõ một số phần đề phản biện nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà.
Một là, người mua nhà buộc bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng, như vậy giá bán do thoả thuận hay phải thẩm định?
Hai là, khi bắt đầu được nhận 30% ban đầu, nhà đầu tư có phải bán nhà hay thế chấp cho ngân hàng hay không, nếu là ký bán thì có phải vừa mất quyền định đoạt căn nhà vừa mất lãi suất trả ngân hàng khoản này hay không?
Ba là, nếu thời gian giao nhà mới kéo dài vì lý do nào đó, thì ngân hàng có tính lãi thời gian quá hạn hay không, hoặc trong điều kiện người mua nhà không trả được 30% thì có bị siết nhà phát mãi vì vi phạm thời hạn thanh toán hay không?
Bốn là, trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó, vướng mắc không giao được nhà mới thì có hoàn trả nhà cũ cho khách hàng không?
Năm là, người mua nhà có mất thêm các khoản chi phí như phí thẩm định, phí bảo hiểm (giá trị sẽ rất lớn vì tính theo giá trị bất động sản) hay không?
Về mặt khách quan, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, trong bối cảnh dịch bệnh Covid tái bùng phát nhiều đơetj từ năm 2020 đến nay, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản. Số lượng giao dịch BĐS giảm mạnh đặc biệt đối với căn hộ cao cấp. Để tháo gỡ khó khăn, trên thị trường có nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp có những ý tưởng mới, giải pháp mới kích cầu thị trường, kích cầu đầu tư như mua chung, đầu tư chung, nhà đổi nhà...
“Giải pháp nào cũng có ưu điểm nhưng kèm theo nhiều băn khoăn liên quan đến lợi ích khách hàng và người mua nhà. Làm rõ được những điều trên sẽ đảm bảo thúc đẩy thị trường giao dịch lành mạnh tránh những hệ luỵ kéo dài sau này không đáng có cho tất cả các bên” – ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh thêm.